Entre los fundamentos más destacables, el proyecto establece que vendría a dar respuesta, en nuestra Provincia, al problema de déficit urbano habitacional, de consuno con las políticas que desde el Gobierno Nacional se han tomado para avanzar para garantizar el acceso a la vivienda digna de todos los sectores sociales.

Luego de reconocer que las medidas tomadas para el logro de dicho fin han resultado insuficientes, se pone de resalto que “… hay una fuerte concentración de la renta urbana que se materializa a través de la realización de prácticas especulativas por parte de los desarrolladores y propietarios, lo cual da como resultado una gran cantidad de inmuebles deshabitados y terrenos baldíos aptos para ser edificados pero que se encuentran retenidos a la espera de un aumento del valor del suelo”.

También señala que “La tierra, en general se valoriza por la acción estatal y no del propietario y, consecuentemente, el Estado está obligado a recuperar parte de ese incremento para la sociedad a fin de contar con recursos extrapresupuestarios que sirvan para financiar, entre otras cosas, la creación de bancos de tierras”.

Refiere que “…predomina una mirada represiva e individualista en una suerte de sacralización del derecho de propiedad”, para reconocer que “… no se ha podido lograr la realización del derecho a la tierra y vivienda digna…, atribuyéndose tal responsabilidad –básicamente- a las prácticas especulativas de los propietarios del suelo…”, “… prácticas que se encuentran amparadas por una concepción del derecho de propiedad de origen civilista, individualista y excluyente… violatorio de los esenciales principios de igualdad y equidad, poniendo al margen del cumplimiento de obligaciones a los propietarios de la tierra…”

Acto seguido reconoce que “la función social de la propiedad en nuestro país no se encuentra enunciada en forma taxativa en la Constitución Nacional…”, pero que ese concepto resulta de “… los pactos internacionales de derechos humanos de los que somos parte en su plena aplicación, tal como surge de la novedosa jurisprudencia al respecto”.

En la remisión que se hace a esa jurisprudencia se hace expresa mención de lo señalado en sus Observaciones, por el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales –órgano de contralor del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales- al reconocer el derecho a una vivienda adecuada y al dejar sentado que uno de los componentes del derecho a una vivienda adecuada es la “seguridad jurídica de la tenencia”.

En su Observación N° 4, ese cuerpo ha dicho que todas las personas deben gozar de cierto grado de seguridad de tenencia que les garantice una protección legal contra el desahucio, el hostigamiento u otras amenazas”.

La primera lectura de lo señalado, impone una conexión que son sus fundamentos tanto legales como sociales y políticos entre los que cabe destacar algunas grandes presencias como el cumplimiento de los pactos internacionales, la legislación de Brasil, Colombia y Chile y el decidido y transparente enfrentamiento para evitar o reducir las expectativas especulativas de valorización del suelo.

Como lo señalaba Agustín Gordillo, no hay ningún acto de gobierno que se pueda encontrar fuera de la ley ya que cualquiera sea la política habitacional que se desarrolle, la misma encuentra su límite en la ley y en la revisión judicial que debe ser apolítica.

En paralelo, se destaca la llamativa ausencia dentro de los fundamentos, del pensamiento de quien en el siglo XIX y actuando precisamente como Ministro de Gobierno de la provincia de Buenos Aires, fuera quien más luchó por establecer un régimen de tierras que generara progreso y prosperidad.

Me refiero, obviamente, a Nicolás Avellaneda, que en sesión de la Cámara de Diputados del 14 de septiembre de 1866 señaló que con su proyecto se trataba de multiplicar y difundir la propiedad para cambiar el aspecto bárbaro de nuestra campaña, convirtiendo al gaucho en propietario y evitando transformar la distribución de la tierra en pleitos que formarían verdaderas columnas de expedientes judiciales.

También me permito señalar que, al margen de casos puntuales que habrán de analizarse específicamente, no puede ni debe confundirse la práctica especulativa con la adquisición de inmuebles que, en nuestro país, siempre funcionó como mecanismo de ahorro.

No es contrario a la ley ni moralmente reprochable invertir en tierras como resguardo de valor. La inversión en tierras y la preservación de la renta, no son actos disvaliosos per se; antes bien, son conductas adquiridas de nuestros ancestros y tradicionales de los pueblos de raigambre latina.

Y aún a la luz de estrictas conductas especulativas, que deberían ser suficientemente evaluadas y tipificadas y/o definidas como tales, correspondería que el Estado tomara las medidas necesarias para su desaliento y castigo; englobar en un único concepto especulación y ahorro o resguardo de valor del ahorro, es caer en un simplismo inadmisible.

Por otra parte y partiendo de la base del derecho a la vivienda digna que tiene todo habitante de este país, y que ese derecho se ve conculcado en muchos casos, no resulta justo –en cualquier acepción que quiera dársele al término- que se pretenda hacer cesar ese estado de cosas a expensas de los derechos de otro habitante que no se encuentre en la misma situación.

Refuerzo lo expuesto en lo señalado precedentemente respecto a las Observaciones emanadas del Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, transcriptas en los Fundamentos del propio Proyecto y ya traídas a este análisis “seguridad jurídica de la tenencia”, “las personas deben gozar de cierto grado de seguridad de tenencia que les garantice una protección legal contra el desahucio, el hostigamiento u otras amenazas”.

Concluyo que la seguridad jurídica de la tenencia de la tierra debemos garantizarla a todos los habitantes.

De no proceder así, se impondría una inmediata conexión con las normas religiosas y en especial con la Toráh de Moisés.

Es que cualquier cesión obligatoria de un diez por ciento de algo, impuesta por una autoridad contundente, tiene derecho a llamarse “diezmo” y Moisés legisla sobre el mismo en Levítico (27:30), números (18:21) y Deuteronomio (14:22,29).El Dios de Israel, tenía muy en claro como inspirar a su hijo predilecto, pero aun así, limitó el diezmo al grano, al vino, al aceite y las primicias de las manadas y ganados, lo que consideraba suficiente para temerlo (D.14:23) y no desamparar a los Levitas, que agrupados bajo la jefatura de Aarón, el hermano de Moisés, no habían sido privilegiados con el reparto de tierras (D. 14:27), pero debían acompañar y custodiar el tabernáculo sagrado (N.1.52).

2.-
Adentrándonos en el análisis puntual del articulado, merecen observación de esta parte los artículos 1°, 3°, 8 inc. e); 13, 14, 23, 28 inc. e), 38 inc. c), 44, 45, 46, 48, 49, 50, 51, 64 y 70.

Respecto de la previsión contenida en el art. 1°, inc. doy por
reproducido lo expuesto antes de ahora con relación a la expresión “ expectativas especulativas de valorización del suelo”, reiterando que a la luz del resto del artículado se daría el mismo tratamiento a la práctica especulativa con la adquisición de inmuebles que, en nuestro país, siempre funcionó como mecanismo de ahorro. No es contrario a la ley ni moralmente reprochable invertir en tierras como resguardo de valor. Reitero que, la inversión en tierras y la preservación de la renta, no son actos disvaliosos per se.

Con relación a la definición del derecho a la vivienda y al hábitat digno, se señala que no es incompatible con el concepto de propiedad privada de raigambre constitucional ni con el criterio civilista del mismo. Uno y otro pueden coexistir.

En cuanto al art. 8, inc. e) entiendo que exhibe una amplitud tal que, en principio, avasalla el derecho de propiedad. Ello no obstante el completo desarrollo de la idea será expuesto al tratar los artículos 48, 49, 50 y 51.

La descripción que respecto a la “función social de la propiedad inmueble” contiene la norma del art. 12, va más allá de la definición que de la misma hace el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales al reconocer el derecho a una vivienda adecuada y al dejar sentado que uno de los componentes del derecho a una vivienda adecuada, es la “seguridad jurídica de la tenencia”.

Reitero que en su Observación N° 4, ese cuerpo ha dicho que todas las personas deben gozar de cierto grado de seguridad de tenencia que les garantice una protección legal contra el desahucio, el hostigamiento u otras amenazas”. Esas observaciones son las que ha tomado la más novedosa jurisprudencia, también citada en los fundamentos del proyecto.

Los arts. 13 y 14 merecen observación similar a la ya expuesta al comentar el art. 1°; se parte de considerar disvaliosa a la propiedad privada y de excluir de ella a un sector de la población de lo que el legislador considera “gestión democrática de la Ciudad”.

La norma del art. 23 no asegura el acceso justo a la vivienda digna previsto constitucionalmente. Sería dable esperar que ese mínimo de infraestructura previsto por la norma fuera previo a la construcción de las viviendas.

En relación al art. 28, inc. e) resultaría prudente aclarar qué restricciones al dominio en los títulos de propiedad puede establecer el Registro Público Provincial de Villas y Asentamientos Precarios, creado por el proyecto de ley.

El art. 38 inc. c) establece una contribución adicional específica sobre el impuesto inmobiliario correspondiente a predios baldíos, pero el mismo cobra relevancia a la luz del contenido de los arts. 45, ultima parte, 46, 48, 49, 50, 51 y 64.

En el Estado Bonaerense, establece en su artículo 50 una contribución obligatoria sobre la valorización inmobiliaria, no menor a un diez por ciento, cuando la misma se genere en alguno de los siguientes hechos:

a) La incorporación al Área Complementaria o al Área Urbana de inmuebles clasificados dentro del espacio territorial del Área Rural.

b) La incorporación al Área Urbana de inmuebles clasificados dentro del espacio territorial del Área Complementaria.

c) El establecimiento o la modificación del régimen de usos del suelo o la zonificación territorial.

d) La autorización de un mayor aprovechamiento edificatorio de las parcelas, bien sea elevando el Factor de Ocupación del Suelo, el Factor de Ocupación Total y Densidad en conjunto o individualmente.

e) La ejecución de obras públicas, cuando no se haya utilizado para su financiación el mecanismo de contribución por mejoras.

f) Las autorizaciones administrativas que permitan o generen grandes desarrollos inmobiliarios y,

g) Todo otro hecho, obra, acción o decisión administrativa que permita, en conjunto o individualmente, el incremento del valor del inmueble motivo de la misma, por posibilitar su uso más rentable o por el incremento del aprovechamiento de las parcelas con un mayor volumen o área edificable.

De acuerdo al artículo 48 del mencionado proyecto, la participación en las valorizaciones inmobiliarias solo es exigible cuando se presente para el propietario o poseedor del inmueble, cualquiera de las siguientes situaciones:

a) Solicitud de permiso de urbanización o construcción.

b) Cambio efectivo del uso del inmueble, aplicable para el cobro de la participación en la renta generada por la modificación del régimen
o zonificación del suelo o,

c) Actos que impliquen transferencia del dominio sobre el inmueble en forma total o parcial, con excepción de aquellos resultantes de herencias o donaciones sin cargo.
Las formas de pago de la participación en las valoraciones puede efectivizarse mediante cualquiera de los siguientes medios, utilizables en forma alternativa o combinada:

a) Dinero efectivo,

b) Cesión al municipio de una porción del inmueble objeto de la participación o,

c) Cesión al Municipio de otros inmuebles del área urbana y/o complementaria, previo cálculo de equivalencia de valores (art. 49).
Los denominados grandes desarrollos inmobiliarios (Clubes de Campo, Barrios Cerrados y toda otro forma de urbanización cerrada o Cementerios Privados o grandes superficies comerciales, que ocupen predios de más de 5.000 metros cuadrados), deben ceder como pago a cuenta de la determinación definitiva, sujeto al cómputo de equivalencia y valorización final, diez por ciento de la superficie total de los predios afectados o sus equivalentes en dinero o suelo urbanizable.

El proyecto no dimensiona qué tipo de terrenos pueden ser expropiados, solo cabría esperar que se fundamente debidamente la necesidad pública, y que en este tipo de expropiaciones la necesidad pública tenga que ver con inmuebles de una envergadura importante”. Ergo, no sería de utilidad pública un terreno pequeño, pero ello quedaría librado a la totalidad discrecionalidad de los Municipios.

Con referencia al pago de las expropiaciones, nada se establece en el proyecto de ley.

También debería resultar de la normativa analizada (especialmente art. 45 in fine) que los predios “vacantes” u “ocupados” referidos en el art. 44 fueran identificados previamente y por su calidad de tales; solo a posteriori resultará procedente hacer proyecciones y elaborar proyectos. No es admisible que la identificación de los terrenos se realice en función del déficit urbano habitacional y las proyecciones de crecimiento urbano y poblacional. Ello podría colisionar con derechos adquiridos, al tiempo que atenta contra la seguridad jurídica.

De acuerdo a lo previsto por el artículo 64 del proyecto, los municipios serán los encargados de definir qué lotes son ociosos. Para poder llegar a la expropiación primero el Concejo Deliberante local establecerá la necesidad de expropiar el lote invocando el concepto de "utilidad pública" y, finalmente, se necesitará la aprobación de la Legislatura.

La norma del art. 64 también es abiertamente conculcatoria del derecho de propiedad protegido por la Constitución Nacional, especialmente en lo que hace a la nueva redacción propuesta para los arts. 85, 87 y 88 del Decreto Ley 8.912/77 (to Decreto 3.389/87)
.Por último, el art. 70 del proyecto al establecer que “… a requerimiento de la Autoridad de Aplicación, la Legislatura Provincial, podrá suspender las medidas judiciales… que impliquen el lanzamiento de familias que habiten en villas o asentamientos precarios …” avanza claramente sobre la división de poderes propia del sistema republicano de gobierno.