La sociedad argentina atraviesa un estrés colectivo inédito. Sus razones son múltiples y de largo aliento, pero la retórica y la acción del nuevo Gobierno le agregaron dosis de dramatismo que no se pueden esconder bajo la alfombra de la herencia. Según consignan todos los indicadores, la espiralización inflacionaria y la retirada del Estado en el proceso de reacomodamiento caótico de los precios relativos operan como un tsunami empobrecedor que castiga a todos, pero con especial dureza a quienes ya venían ahogados con sus gastos fijos.

Entre esos, uno de los colectivos más agredidos de este tiempo, tanto material como simbólicamente, es el de los inquilinos. Atrapados durante meses por la impotencia, la indolencia o el dogmatismo de los defensores de una ley que no sirvió y que se negaron a discutir alguna alternativa realmente superadora, ahora a los inquilinos les toca ser los ratones de laboratorio del experimento anarcocapitalista que los deja a merced del mercado para que resuelvan su problema habitacional.

Sin un marco de referencia sólido y con contratos que podrán tomar mil y un formas tampoco queda del todo claro cómo funcionará este nuevo mercado desregulado, aunque los primeros indicios ya son poco alentadores.

Tras la sanción del DNU de Milei algunos pícaros se apuraron en vender el obvio crecimiento de la oferta como el fin de la historia y el triunfo implacable de la perspectiva desregulacionista. Omitieron el pequeño detalle de hacer un zoom sobre cómo está compuesto ese nuevo stock ofertado para alquiler. Veamos.

Si recorremos los portales sobre los que se elaboran esas aseveraciones, vemos precios ridículamente altos, un perfil fuertemente dolarizado y publicaciones que no distinguen entre alquiler temporal o permanente. Mientras que el plazo, el precio y la moneda se fije "libremente" en el mercado, ahora al dueño le da lo mismo si su inquilino es un turista de airbnb o una familia que necesita una vivienda permanente. Estamos hablando de una realidad que impacta a casi un 40% de los hogares porteños, que es inquilino. En la Ciudad de Buenos Aires la tasa de inquilinización se duplicó en una década. Ahora este proceso no solo seguirá profundizandose, sino que además subirá un nuevo escalón de precarización en las condiciones de acceso al alquiler.

La dinámica que ofrece el mercado de alquileres desregulado lleva a un equilibrio socialmente insostenible. Si coincidimos en que las dificultades para el acceso a la vivienda constituyen una de las principales fuentes de la angustia social contemporánea, hay que prender la alarma, porque los datos son estremecedores.

Según el informe publicado por la Direccion General de Estadisticas de la Ciudad, (https://www.estadisticaciudad.gob.ar/eyc/wp-content/uploads/2024/02/ir_2024_1834.pdf), la dinámica del mercado de alquileres residenciales registró en el último trimestre de 2023 subas récord por encima inclusive del índice de inflación. Hay barrios donde los aumentos interanuales superan el 300%. En Palermo, por caso, un 3 ambientes ya está en torno a los 700 mil pesos. Y estos datos ya quedaron muy viejos y rezagados para lo que va del 2024.

Se suele tomar como indicativo de un equilibrio sustentable cuando la relación entre alquiler e ingresos se mantiene por debajo del 30%. Hoy esa ratio ya está cómodamente arriba del 40% y creciendo en los barrios más demandados. A medida que crece esa relación sobre el ingreso, se incrementa exponencialmente la vulnerabilidad de las familias frente al proceso inflacionario general que estamos viviendo, recrudecido por los tarifazos que vendrán y los incrementos que ya vienen autorizando en servicios como salud y educación.

La ciudad debe y puede hacer cosas. Ahora y en el mediano y largo plazo. Sin pretender ser exhaustivos, hay múltiples opciones para atemperar una crisis que de otra manera va a tender a agravarse hasta el punto de lo intolerable. En la emergencia, el Gobierno de la Ciudad puede eliminar las barreras de ingreso con seguros de caución 100% bonificados para quienes no tienen garantía propietaria y acompañar con créditos a tasa fuertemente subsidiada para gastos iniciales y de mudanza. También puede desarrollar mecanismos para intervenir por medio de la oferta. Por ejemplo, suspender la subasta de herencias vacantes, refuncionalizar equipamientos públicos ociosos o reorientar la reconversión del microcentro para alimentar un stock de alquileres protegidos como tienen todas las grandes ciudades del mundo. París, Nueva York, Berlín, Viena, Montevideo. ¿Les suenan?

Esas ciudades además han articulado oferta pública y privada de alquileres asequibles. Entre otros, la obligación de incorporar vivienda de alquiler a precios asequibles en nuevos desarrollos inmobiliarios que permiten que el propio desarrollo urbano privado genere una oferta que sino no existiría. Para el mercado la vivienda asequible es un producto marginal y que no suscita ningún interés. La intervención del Estado es clave para que ese stock de vivienda exista y se desarrolle.

En el mediano y largo plazo, la salida estructural es desmercantilizar un segmento de la oferta. Hay varias estrategias posibles que deben ser discutidas urgentemente. La más obvia y comentada en el mundo, es la de conformar un banco público de viviendas de alquiler gestionadas por el Estado. Hay decenas de experiencias exitosas en todo el mundo para estudiar. La organización pública París Hábitat, por caso, gestiona casi 130 mil viviendas de excelente calidad en la capital francesa con precios controlados y accesibles para sectores medios y populares. Pero acá cuesta ser optimista: la pereza o la desidia de las últimas gestiones en la Ciudad llegaron al paroxismo de no aplicar nunca SU ley de vivienda asequible, que hubiera permitido que el muy dinámico y necesario sector privado desarrolle unidades en pesos y a precios compatibles con los ingresos de la población.

La visión del mercado de alquileres como un mercado más que no debe ser perturbado por regulaciones, obvia muchos de sus aspectos más relevantes. El principal es que al constituirse en base a la oferta privada, este mercado es quien intermedia en el acceso a un derecho tan fundamental como es la vivienda. Dejarlo librado a su suerte es una decisión política que excede a este gobierno pero que se acelera ahora con la retirada explícita de cualquier regulación estatal. En materia habitacional la dirigencia ha naturalizado y se ha resignado a ese estado de cosas, pero imaginemos si esta fuera la regla para el acceso a otros derechos y no hubiera oferta pública en la educación, la salud, el transporte o la seguridad.

La mercantilización y ulterior privatización de todas las dimensiones de la vida en las ciudades es un fenómeno creciente que no goza de la atención que merece en la discusión pública. Las ciudades son el soporte material de la vida en comunidad. Si la única forma de acceder a los bienes, a los servicios y a los derechos es a través del mercado, no queda esperar otro resultado que mayor desigualdad y fragmentación social y territorial. La tarea de la política es evitarlo antes de que liquide lo poco que queda del tejido social y vuelva imposible la convivencia.