El mercado le dio la espalda al plan de viviendas de Sturzenegger y van a esperar que baje la inflación

Elpresidente Mauricio Macri intentó en medio de su pelea con los sindicatos,lanzar un anuncio social de impacto que atenuara el impacto del tren bala de lamovilización que finalmente desbordó este viernes el bajo porteño.

Macrijunto a la gobernadora Vidal anunció en Ezeiza el Plan Nacional de Vivienda desu gobierno, que en rigor por ahora se trata de poco más que un intento porordenar cuatro iniciativas oficiales que se superponen; mientras que lo únicoque realmente sigue en ejecución es el plan Procrear de la Anses y el BancoHipotecario, ideado durante la gestión kirchnerista.

ElGobierno intentó así salir al rescate del plan de créditos ajustados por UVIs, unanueva unidad de ahorro y crédito que copia las UF (unidades de fomento) de lavivienda de Chile, lanzado de manera inconsulta por el presidente del BancoCentral, Federico Sturzenegger, y que hasta ahora fracasó, como anticipaban enel mercado.

LaUVIs es una unidad de valor que equivale a la milésima parte del precio de unmetro cuadrado testigo, un promedio de lo que cuesta construir un metrocuadrado en varios centros urbanos del país, que ajusta por inflación. Su mayoratractivo es que reduce a menos de la mitad los ingresos necesarios para poderpedir un crédito.

LPO confirmó de un banco privado de primera línea que esperaraán al menos hasta junio antes de lanzar a la calle el plan de UVIs de Sturzenegger, para ver si se cumple la promesa de la baja de la inflación.

"Enun contexto de alta inflación un crédito hipotecario a tasa fija es imposiblede sacar, y ante alquileres que se ajustan cada seis meses, más todos losgastos que tienen que pagar los inquilinos cada dos años cuando se les vencenlos contratos, un instrumento que permita reactivar el crédito hipotecarioaceptando la realidad de la inflación nos parece una muy buena noticia",señaló Germán Gómez Picasso de Reporte Inmobiliario.

"Noentiendo por qué le han hecho tanta mala fama. Al fin y al cabo, al que compraun inmueble a estrenar también le ajustan la cuota por el índice de la Cámarade la Construcción y en los tres o cuatro años que estás pagando tu futura casaademás tenés que pagar el alquiler, con lo cual mucha gente está dispuesta ahacer un esfuerzo y pagar el doble de un alquiler y comprarse su techopropio", agregó Gómez Picasso.

Lamala fama viene por partida doble. Primero porque fue interpretada como unaprimereada apresurada de otro proyecto de UVIs en tratamiento en el Congreso dela autoría del ex vicepresidente y actual senador, Julio Cobos, que venía trabajando la idea haceaños.

Segundo,porque el proyecto de UVIs de Sturzenegger dispone que el ajuste de esa unidadsea por el CER (coeficiente de estabilización de referencia que ajusta porinflación) lo que garantiza la rentabilidad para los bancos ya que la tasa deinterés ajusta siempre por encima de la inflación a una tasa real en tornoal 5%. Hoy por hoy, con una inflación del 33,4% anual, se trata de una tasanominal del 40%, una tasa a la que el mismo secretario de Finanzas, Luis"Toto" Caputo, dijo que no se endeudaría "ni en pedo".

"Lamedida es de muy difícil implementación con inflación, pero es una buena ideasi baja la inflación. Esto puede ser viable con una inflación de una cifra. Porahora no conozco un solo caso en el que se haya aplicado", dijo a LPO elarquitecto Mario Goldman de Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo.

Yla inflación de menos del 9% no están previstas en el Plan Monetario hasta2019. Por eso mismo en la City se mofaban del mal timming yadvertían sobre la similitud con la resolución 1050.

Hastaahora el plan no se puso en marcha en la mayoría de los bancos queadscribieron. En líneas generales, los bancos privados siguen "estudiandola implementación", aunque la normativa ya está lista. Es que "elGobierno históricamente protegió en escenarios de crisis al deudor hipotecarioy la normativa de las UVIs prevé que si el CER se aleja mucho de la evolucióndel salario se estiren los plazos de pago", explicó Gómez Picasso

El problema del plan de Sturzenegger es que ajusta por CER, un índice que suele ubicarse por encima de la inflación y que apunta a beneficiar a los bancos. El plan de Cobos cambia ese índice por otro que se mueve por debajo de la inflación.

LPOconsultó a varios bancos y puso saber que una de las entidades privadas másgrandes decidió lanzarlo recién después de junio, cuando haya alguna certeza dela desaceleración de las inflación que promete el Gobierno. El banco Galiciapuso en funcionamiento el programa de ahorro en UVIs, pero aunque lo promocioneno confirmaron haber entregado ningún crédito bajo esta modalidad. El BancoMacro, se comenta en el sector, ya asignó unos pocos créditos entre susempleados a modo de prueba.

Elmismo banco Nación decidió no sumarse al proyecto de Sturzenegger y el BancoProvincia aun no lo implementa, aunque revelaron a LPO que esperan que en unpar de semanas ya entre en vigencia.

Mientras,el proyecto de Cobos ya obtuvo media sanción en la Cámara Alta. La grandiferencia es que en vez de ajustar por el CER, lo hace por el ICC (índice delcosto de la construcción), que se mueve por debajo del a inflación y con menorvolatilidad. Así, es factible que de obtener el visto bueno de la Cámara Baja,las UVIs de Sturzenegger pasen a ser una anécdota y los bancos tengan querevisar sus programas crediticios y adaptarlos a las UVIs de Cobos.

El “plan” de Macri

Fueen ese marco, que el presidente Macri sumó cierta confusión, al anunciar otro“plan” de vivienda del que hasta ahora se sabe poco, salvo el maquillajeprometido al kirchnerista Procrear.

Elpresidente prometió la construcción de 120 mil viviendas. Este año se terminarála construcción de 62.000, "a las que se sumarán otras 20.000 unidades quese comenzarán a construir este año”, dijo el subsecretario de Coordinación dela Obra Pública, Ricardo Delgado.

Medianteel Procrear este año se asignarán 30 mil créditos de los 100 mil anuales quehabía prometido el titular de la Anses, Emilio Basavilbaso, al inicio de sugestión. En total apunta a dar 175 mil créditos subsidiados a lo largo hasta2019.

Loque sí se respeta del anuncio original es que el nuevo Pro.Cre.Ar. nosubsidiará la tasa de interés, porque eso descapitaliza el Fondo de Garantía deSustentabilidad; pero sí se darán subsidios de capital, aunque no se dieronmayores precisiones del origen de ese capital subsidiado. Delgado explicó que“se está trabajando en todas las líneas de financiamiento posible”, en especiala través de organismos multilaterales, como la CAF, el Banco Mundial y el BID.

Además,se contempla otorgar 456 mil microcréditos para refacción a cero por ciento detasa de interés, para hacer reformas habitacionales como conexión a la red degas, luz y agua, o para mejoras edilicias. Los primeros 40 mil se otorgaráneste año.

Eldéficit habitacional del país según cálculos oficiales, es de 3,8 millones deviviendas: 2,2 millones de hogares necesitan refacciones y hay una carencianeta de 1,6 millones de viviendas.

Pesea este desorden en el sector hay expectativa. "La construcción es como unafábrica de fábricas con una capacidad enorme para generar trabajo. En lacampaña Macri dijo que iba a reactivar el sector y en el sector hay muchaexpectativa. Para hacer una obra primero se registra la encomienda y las obrasse comienzan seis o nueve meses más adelante. Las encomiendas de obra en elprimer trimestre de 2016 que nosotros relevamos fueron 686 contra 363 delprimer trimestre de 2015, es un aumento del 90%. Pero aun así este año estáperdido para la construcción privada", explicó Goldman.

Eldiagnóstico para Gómez Picasso coincide: "Nosotros lanzamos un mailing invitandoa un seminario sobre tasación de créditos hipotecarios con UVIs al mediodía y alas dos y media de la tarde ya se habían agotado las ochenta localidades. Laexpectativa sobre la reactivación del crédito es enorme", concluyó.