El tope a la compra de dólares complica el repunte del mercado inmobiliario

El anuncio del viernes pasado sobre el fin del cepo al dólar había despertado expectativas en los empresarios del sector inmobiliario, herido de muerte tras la implementación de los controles cambiarios, hace ya dos años. Pero los acotados montos que al final autorizaró el gobierno para la tenencia de divisas terminó dando por tierra con la ilusión que se había generado en el rubro de levantar las compras desde el pozo y el mercado de usados. 

En las inmobiliarias descuentan que la medida tendrá un efecto neutro y hasta podría complicar marginalmente algunas inversiones en pesos.

Esta mañana, el jefe de Gabinete Jorge Capitanich y el titular de la Afip Ricardo Echegaray detallaron los cálculos que usará el ente recaudador para autorizar las compras de dólares para ahorro. Los contribuyentes deberán cobrar al menos $7.200 (dos sueldos mínimos) y podrán destinar a ese fin hasta el 20% de sus ingresos mensuales, hasta un tope de U$S2.000 al mes. No podrán usarse para la base del cálculo lo obtenido por venta de inmuebles o la plata que se retire de los depósitos a plazos fijos.

Además, la compra no podrá hacerse en efectivo y, si no se deposita en una caja de ahorro o en otro plazo fijo por al menos un año, se pagará un recargo del 20% que irá a cuenta del impuesto a las Ganancias.

“Son montos insignificantes”, comentó a LPO Armando Pepe, vicepresidente primero de la Cámara Inmobiliaria Argentina. “Para poder comprar el monto máximo hay que tener un ingreso de 70 mil u 80 mil pesos mensuales: esas personas ya tienen los dólares”, diagnosticó el titular de Armando Pepe Sociedad Anónima.

José Rozados, de Reporte Inmobiliario, recordó en diálogo con este medio la perspectiva generada en el sector con el anuncio del viernes. “Se veía como algo favorable más allá de cómo se implementara”, contó, pero “lo de hoy, en principio, es inocuo”, sentenció.

Es que actualmente el principal problema que atraviesa el sector es que ningún propietario quiere vender si no recibe dólares a cambio, y quienes tienen los billetes verdes en mano son muy pocos y no los quieren gastar. De ahí que se hayan trabado todas las operaciones.

Pero lo cierto es que la autorización a comprar unos cuantos cientos de dólares al mes no modificarán la situación delicada que atraviesa el sector.

“Un asalariado de $10.000 netos x mes va a poder ahorrar aprox 250 USD mes. Deberá ahorrar + de 33 años para llegar a vivienda de USD 100.000”, fue el irónico tuit de la cuenta de Reporte Inmobiliario en esa red social.

“Alguien autorizado a comprar 2.000 dólares tendría que ahorrar tres años para que el efecto se sienta en el mercado”, calculó Rozados. Recién ahí un posible comprador llegaría a juntar unos U$S72.000.

“Hay problemas de expectativas y de precios, y con esto no se resuelven”, analizó. El titular de Reporte Inmobiliario explicó que quien tiene los dólares no sabe cuánto van a valer y por eso “se retrae” y por otro lado, quien quiere comprar “no llega” a los precios de los inmuebles, que se dispararon en pesos tras la escalada del blue.

Consultado acerca del efecto que hubiera tenido una autorización de montos mayores, Pepe cree que “por supuesto podía hacer repuntar” al rubro. Y es que el hecho de que no puedan usarse plazos fijos o ingresos por venta de inmuebles para hacerse de divisas “sigue trabando el mercado inmobiliario de usados”, analizó.

Por su parte, Rozados conicidió sobre este punto. Cree que “una mayor apertura habría sido beneficiosa para el mercado”, sobre todo respecto a los créditos hipotecarios, para que se permita nuevamente comprar con pesos dólares al tipo de cambio oficial. Además, arriesgó que permitiría "desalentar" el valor de la divisa en el mercado paralelo.

Por otro lado, desde Reporte Inmobiliario advirtieron que esta tibia apertura del cepo puede llegar a “competir” con los emprendimientos que se pagan en cuotas en pesos a modo de inversión, para la construcción de cocheras por ejemplo, y que se habían convertido en una situación atractiva ante la posibilidad de hacerse de dólares.

La devaluación, sin impacto

Consultado acerca del impacto en la abrupta suba del dólar de la semana pasada, Pepe consideró que “no tienen por qué aumentar” ni los insumos de la construcción (salvo que haya alzas en el salario) ni el precio de los inmuebles, usados o nuevos, porque se haya movido la cotización. “No cambia en lo más mínimo porque se rige por oferta y demanda, no va a haber variantes”, argumentó.

“No cambió sustancialmente nada”, acotó Rozados. “Habrá que ver a futuro el impacto en la construcción en el caso de insumos que se exportan, como el aluminio o el hierro”, alertó. 

Sin embargo, estos componentes representan solamente entre el 15 y el 20 por ciento de los costos de la construcción. Un 50% está dado por los salarios y el resto por materiales que se producen localmente y no se venden en el exterior, por lo que no tienen por qué variar en forma directa con el dólar oficial, dice Rozados.

Ayer LPO publicó que en muchos corralones optaron por esconder la mercadería a la espera de precios mayores.  El problema que ya se plantea es cuando se van a definir los costos de la construcción y qué pasará mientras tanto. Aunque las compras están pesificadas, tienen una actualización medida por el Indec y la Cámara que no podrá dejar al margen el valor de los insumos.