hipotecas01.11.2017
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Advierten que quienes tomaron créditos en UVAs ya deben 40% más que hace 19 meses 
LPODesde que salieron los créditos, la inflación oficial acumuló 37,4%, mientras que las UVAs subieron 42,7%.

La consultora Elypsis dio a conocer su estimación provisoria de la inflación de octubre: 1,7% mensual. De verificarse, sumaría una nueva luz amarilla para los deudores hipotecarios. Es que como vienen advirtiendo economistas y analistas financieros, la inflación complicó el capital adeudado por aquellos que tomaron créditos ajustados por Unidades de Valor Adquisitivo (UVAs) que impulsa Federico Sturzenegger.

Estas unidades pasaron de $14,37 en su lanzamiento a $20,51 en el correr de los últimos 19 meses. Es decir, subieron 42,7%; más que el 37,4% que creció el Índice de Precios al Consumidor (IPC) entre marzo de 2016 y el último septiembre, y más que lo que subió el dólar que pasó de $14,50 a $17,80 (22,8%).

En efecto, el analista financiero Cristian Buteler actualizó sus cálculos de cómo evolucionó el capital adeudado por una persona que haya tomado uno de estos préstamos por un millón de pesos en marzo de 2016 en un banco privado cuya tasa de interés había sido de 6,95% por encima de la evolución de las UVAs (los bancos públicos cobran una tasa menor; y algunos privados, uno o dos puntos mayor). En consecuencia, el saldo adeudado creció a $1.402.641. En otras palabras, el saldo aumentó 40%, pese a haber pagado el crédito todos los meses.

En diálogo con LPO, Buteler aseguró que "el problema no es la UVA sino la inflación. En un país inflacionario crónico este crédito es problemático". Es que en el transcurso de los últimos ochenta años, tómese el período de veinte años que se quiera, la inflación promedio nunca estuvo cerca del 5% que proyectan las autoridades del Banco Central en su evaluación de lo que sucederá con estas hipotecas.

"Esto se lo planteé a (el vice del Banco Central, Lucas) Llach. Siempre en algún momento en el lapso de veinte años, que es lo que dura un crédito en UVAs y supera la duración de cualquier gobierno, siempre tuvimos problemas inflacionarios. Y como estos créditos, a diferencia de las hipotecas tradicionales, además de la cuota también se ajusta el capital adeudado. Lo que va a pasar hacia adelante no lo sabemos. No lo quiero discutir, ojalá se llegue al 5%, pero hoy por hoy nadie te lo asegura", aseguró Buteler.

Buteler calculó que el capital adeudado de un préstamo por un millón de pesos en UVAs en marzo de 2016  creció 40% pese a haber pagado 19 cuotas. " Tres o cuatro años con inflación anual arriba del 20%, te matan", resumió.

En opinión del especialista, endeudarse en UVAs implica correr un riesgo muy importante que buena parte de los deudores no entiende. "Nuestro punto es que en comparación con un crédito tradicional, hasta que la inflación no baja a al menos un dígito anual, las hipotecas en UVA son un riesgo muy grande. Tres o cuatro años con inflación anual arriba del 20%, te matan. Más si es al inicio porque es más el capital que se indexa".

Esta lectura la comparten los bancos y la traducen en sus acciones. "No se ven ofertas tan agresivas en el mercado para la colocación de plazos fijos en UVAs, por el contrario, la agresividad se ve en la oferta de estos créditos, pero los bancos siguen prefiriendo fondearse con plazos fijos a tasas reales negativas", dijo Buteler.

La advertencia no es nueva. Como relató LPO, la economista de Harvard, Carmen Reinhart, se lo advirtió al presidente del Banco Central, Federico Sturzenegger, en las últimas Jornadas Monetarias. Los ciclos de flujo de capital generan booms de crédito que se pueden revertir de la noche a la mañana, señaló oportunamente.

Algo de esto se olfatea en el mercado. Ayer en una conferencia organizada por la revista Road Show, el economista Miguel Bein dijo no saber si estas hipotecas iban a poder pagarse de acá a ocho años, pero resaltó que de momento, el año que viene, serán el motor del crecimiento de una economía con ajuste. De hecho, compartió la exposición con Carlos Melconian, quien en su paso por el Banco Nación desafió las UVAs de Sturzenegger y propuso créditos que mitigaban parte del descalce que generan las UVAs al regirse con el Coeficiente de Variación Salarial (CVS).

Iván Kerr con Pablo Wende en la conferencia de la revista Road Show

En este sentido, el titular del Procrear, Iván Kerr, anunció en el mismo evento que en marzo del año próximo lanzará un sistema de seguros que garantizará a los bancos ante un eventual no pago de las cuotas de los créditos que tomen los clientes en UVA para los créditos Procrear. Y quizás, lo más relevante, es que adelantó que el Banco Ciudad -líder en la colocación de hipotecas en UVAs- está estudiando la forma de desprenderse del riesgo de no pago de los créditos.

En palabras del funcionario, "estamos trabajando en la calificación de uno de los bancos públicos, el Banco Ciudad, para hacer una primera securitización". Este término, clave para entender la crisis financiera de 2008, es una operación consiste en agrupar hipotecas para distribuir el riesgo de insolvencia de sus clientes y venderlas en forma de bonos en el mercado de capitales.

El titular del Procrear adelantó que el Banco Ciudad está estudiando la forma de desprenderse del riesgo de no pago de los créditos en UVAs mediante una securitización.

"Desde luego que para calificar a un crédito tradicional, como la cuota inicial es más elevada, se requieren más ingresos. Para los que no llegan, las opciones se limitan a seguir alquilando o correr el riesgo de que no baje la inflación y que, a la hora de querer vender la propiedad tal vez se termine debiendo más de lo que valga la propiedad, o que no se pueda ampliar el plazo de repago, ya que si sacaste un crédito a 20 años cuando tenías veinticinco, si los salarios quedaron 10% por debajo de la evolución de las UVAs, vas a tener cincuenta y cinco años y ya no te van a ampliar el plazo", aclaró Buteler.

"Este es un error frecuente que escucho entre los que van a tomar un crédito en UVAs. De hecho, la mayoría lo toma porque la primera cuota está dentro de sus posibilidades, pero no entienden lo que están tomando, que aunque paguen deben más por el ajuste del capital adeudado ni entienden que la cuota puede elevarse por encima del 30% de su salario. Si seguimos con 15% o 20% de inflación un par de años más, un buen porcentaje de los créditos van a estar en problemas", evaluó el especialista quien a la vez remarcó que ni en el Gobierno ni en el mercado esperaban llegar a esta altura del mandato de Macri con una inflación tan elevada.

"Lo real es que nadie sabe lo que va a pasar. Todos pensábamos que a esta altura la inflación iba a ser menor. Lo que también noto es que más o menos la mitad de los que tomaron este crédito piensan que, en caso de que la inflación no baje y la insolvencia se convierta en un problema generalizado, el Estado va a terminar respondiendo como sucedió tras la crisis de 2001 con la pesificación asimétrica: es un riesgo", concluyó Buteler.

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Me parece muy bueno y muy serio el artículo. Recordar además quiero que el riesgo lo asume exclusivamente el deudor, con el propio inmueble hipotecado y eventualmente si la deuda es superior al valor del mismo, debería responder con el resto de sus bienes ( aunque de esto último no estoy seguro si es tan así). Digo que el riesgo es exclusivo para el deudor porque una mora superior a dos cuotas impagas le da derecho al acreedor al remate de la vivienda, sin necesidad de iniciar demanda judicial. El juez cumple solamente con el papel de ser una instancia sumarísima que habilita el desalojo.
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Circular 1050 no solo no controlamos la inflación, no tenemos memoria.
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ESTOS SON CREDITOS PARA LOS BANCO NO PARA LA GENTE.
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A la fina , al año 8 o 9 sedeberá dos o tres veces mas de lo prestado... entonces el deudor abandona el crédito y se hace la cuenta que vivió alquilado esos años.... ese cuento es viejisiimoooo
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Es la réplica del fracaso de otros países con economías similares a la de la Argentina. Un sistema ampliamente validado por países que fracasaron con los créditos hipotecarios. Es cuchillo pa la garganta para el deudor, por el desespero de acceder a una vivienda digna , y mientras tanto ... los bancos siguen juntandola con pala ... fracaso de Sturzenegger.LAS UNIDADES DE VALOR NO SON PARA ECONOMÍAS EMERGENTES Y CON INFLACIÓN..... Entiendan de una vez ¡¡
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a) - solo habla del aumento del capital y no del salario, lo mas importante es la relacion cuota/ingreso (Recuerde esta afirmacion a la hora de redactar el punto d)
b) - no dice que si no hubiesen tomado este credito hubiesen estado pagando un alquiler y no tendrian nada (En realidad si tendría el Anticipo que tuvo que poner para la casa probablemente en dolares)

c) - no aclara que subió el capital pero tambien subió en pesos el valor del inmueble (Podriamos Suponer que el impacto es neto, pero en un escenario de alto desempleo el riesgo de perder el capital inicial es muy alto)
d) - no aclara que en un crédito tradicional a 20 años la tasa, que es variable ( No necesariamente en general es fija los primeros 36 o 48 meses), en un escenario pesimista como el que imagina(No imagina es lo que paso en los ultimos 19 meses) tambien subiria enormemente. (Si lo mas importante es la relación de Cuota /Ingreso en este caso va a mejorar consistentemente, lo que le va a permitir al tomador del credito hacer frente a nuevas obligaciones como colegio de los hijos, Etc)

Si quieren los creditos UVAs deberian haber bajado primero la inflacion a menos del 5%. Los creditos Procrear eran muchos mejores para el tomador de credito
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Esto es cierto
"Advierten que quienes tomaron créditos en UVAs ya deben 40% más que hace 19 meses"

pero....
es una analisis parcial, incompleto por ende termina siendo una falacia.
a) - Solo habla del aumento del capital y no del salario, lo mas importante es la relacion cuota/ingreso
b) - No dice que si no hubiesen tomado este credito hubiesen estado pagando un alquiler y no tendrian nada
c) - No aclara que subio el capital pero tambien subio en pesos el valor del inmueble
d) - No aclara que en un credito tradicional a 20 años la tasa, que es variable, en un escenario pesimista como el que imagina tambien subiria enormemente.

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Mucho cuidado. Esto es muy parecido a la 1050. La deuda externa y sus intereses se van tornando insoportables para el país.
Dios, Patria y Hogar compatriotas.
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Salvar a los bancos de eventuales cesaciones de pago.
No seria mejor garantizar al deudor su capacidad de pago?
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Tranquilos. El mercado todo lo corrige. Fuera el Estado regulador e interviniente!!!!!
Eso si, cuando todo se va al demonio y el mercado no puede corregir, papá Estado tiene que salir a sacar las papas del horno, como en la crisis del 2008.
No hay que ser ni K ni M, sólo hay que tener memoria