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Por los nuevos "ricos y famosos" de Miami, los precios de las viviendas tocan otro récord a pesar del desplome de ventas
Por cuarto mes consecutivo, los precios de los condominios y viviendas crecieron por cuarto mes consecutivo a pesar de que las ventas totales caen dos dígitos. Cómo es el fenómeno.

 A pesar de otro mes de caída de dos dígitos en ventas, los precios de las viviendas en el condado de Miami-Dade alcanzaron una nueva marca máxima por cuarto mes consecutivo. Llegó a un precio de venta promedio de $631,670 para viviendas unifamiliares, un aumento desde el máximo de junio de $622,500 y muy superior a los $570,000 de hace un año.

Según el informe mensual de ventas de viviendas de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami, la racha de precios récord comenzó en abril cuando el condado registró un precio medio de $600,000 en viviendas unifamiliares.

Los precios de los condominios también aumentaron en julio a un nuevo máximo de $420,000, $2000 más que el pico anterior de $418,000 en junio y $380,000 en julio de 2022.

"Hay que buscar las oportunidades, pero el latino va a seguir comprando propiedades en Miami"En el condado de Broward, los precios de las viviendas unifamiliares se mantuvieron en $600,000 el mes pasado, mientras que el precio medio de los condominios saltó a $280,000, desde $265,000 hace un año.Mientras tanto, las ventas de viviendas en ambos condados continuaron la caída mensual de dos dígitos que comenzó en enero. 

En el sector hablan de la fuerte demanda de los compradores adinerados por una oferta limitada de casas y condominios que siguió haciendo subir los precios. Y destacan que esta tendencia desequilibrada continuará al menos hasta la segunda mitad de 2023

En julio, hubo 2.051 cierres de operaciones de viviendas en Miami-Dade, casi un 14% menos que los 2.375 acuerdos de hace un año. Broward experimentó una tendencia similar con una caída del 13% en las ventas el mes pasado, con 2,238 cierres en comparación con los 2,575 operaciones de hace un año.

Por los nuevos "ricos y famosos" de Miami, los precios de las viviendas tocan otro récord a pesar del desplome de ventas

¿Por qué pasa esto a pesar de que las tasas de interés para las hipotecas a 20 años obstaculizaron las ventas de viviendas en el sur de la Florida? En el sector hablan de la fuerte demanda de los compradores adinerados por una oferta limitada de casas y condominios siguió haciendo subir los precios. Y destacan que esta tendencia desequilibrada continuará al menos hasta la segunda mitad de 2023. 

Eso significa que la mayoría de los compradores de clase media en Miami seguirán excluidos del mercado inmobiliario que ha estado plagado de una grave crisis de asequibilidad que empeoró mucho durante la pandemia.

Por lo general, el volumen de transacciones y los precios varían juntos. Actualmente la situación es diferente: hay mucha menos oferta en el mercado. Se ven menos transacciones, porque hay tasas de interés más altas y los compradores no quieren comprar o no pueden comprar. 

Por otro lado, también hay menos oferta, porque los vendedores no quieren vender y liquidar la hipoteca actual y comprar una casa nueva al 7%. El altísimo nivel de compras de viviendas en efectivo en julio en Miami-Dade y Broward (casi el 40% de las ventas totales en comparación con el promedio nacional del 26%) demostró nuevamente que los extranjeros ricos siguen mudándose al sur de Florida. 

El mes pasado, el inventario de viviendas se mantuvo ajustado en Miami-Dade, con 3,2 meses de casas y 5,1 meses de condominios disponibles. En Broward, hubo 2,8 meses de casas y 3,5 meses de condominios. 

Los vendedores tienen un fuerte apalancamiento cuando la oferta cae por debajo de seis meses, mientras que los compradores tienen ventaja cuando el inventario excede los nueve meses.

Se dice en el mercado que Florida necesita construir 500.000 viviendas nuevas para satisfacer la demanda de los compradores, mientras que todo el país necesita cuatro millones de viviendas más, según los datos de la Oficina del Censo de Estados Unidos. Las tasas de interés son prohibitivas: una hipoteca a tasa fija a 30 años acaba de alcanzar una tasa promedio del 7,09%, un aumento dramático desde el 5,13% de hace un año.

Por los nuevos "ricos y famosos" de Miami, los precios de las viviendas tocan otro récord a pesar del desplome de ventas

  "Incluso con las tasas hipotecarias en su nivel más alto en 20 años, el sector inmobiliario de Miami continúa mostrando un aumento en las ventas pendientes de viviendas unifamiliares y un aumento en las ventas de condominios de lujo", dijo la presidenta de MIAMI Association of Realtors (MIAMI), Inés Hegedus García. 

"Es un testimonio de los fundamentos del mercado del sur de Florida (alto porcentaje de compradores en efectivo, aumento de la población año tras año), pero la falta de inventario, particularmente de nuevos listados, está impactando un mayor crecimiento de este mercado de alta demanda", señaló. 

Aunque se espera que la escasa oferta de viviendas junto con las elevadas tasas de interés sigan siendo desafíos en el sur de Florida, el experto en bienes raíces Universidad de Miami Jason Damm espera que los precios medios se mantengan altos en el futuro previsible.

"Es alarmante que los precios sean tan altos. Pero los precios de las viviendas seguirán siendo los mismos. Nos quedan cuatro meses de este año. Me sorprendería que los precios de las viviendas bajaran en los próximos cuatro meses", agregó. Algo de alivio para los posibles compradores podría llegar a finales de este año o principios de 2024 porque se cree que las tasas de interés caerán.

La presidenta de MIAMI Association of Realtors (MIAMI), Inés Hegedus García

Bezos desembarca en Miami en el "búnker de los millonarios", la isla privada en la mira de Messi Lo cierto es que Miami ocupa el cuarto lugar en la apreciación anual del precio de la vivienda en Estados Unidos, según el último índice CoreLogic S&P Case-Shiller de Estados Unidos. Históricamente, un mercado con menos de 6 meses de oferta tendrá precios que se aprecian. Las viviendas unifamiliares y los condominios existentes en Miami están a 3,2 y 5,1 meses, respectivamente. 

Incluso con las tasas hipotecarias en su nivel más alto en 20 años, el sector inmobiliario de Miami continúa mostrando un aumento en las ventas pendientes de viviendas unifamiliares y un aumento en las ventas de condominios de lujo

Los precios de las viviendas locales han aumentado con la migración de riqueza del sur de Florida. La inmigración aumentó los ingresos de los hogares del sur de Florida en $16 mil millones en 2021, según el análisis de MIAMI REALTORS de los datos de migración 2020-2021. 

La población del condado de Miami-Dade se incrementó en 2022, según las nuevas estimaciones de población de la Oficina del Censo de EE.UU. Miami-Dade es uno de los 11 condados del país que han vuelto a tener un crecimiento demográfico positivo en 2021-2022 después de que la disminución de la población impulsada por la pandemia afectara a todo el país.

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