La relación entre el ingreso y el costo del préstamo para comprar una vivienda se sigue disparando. Tradicionalmente, los bancos piden que esa relación no supere el 28% pero al cierre del segundo trimestre de este año, en la mayoría de los casos y por el repunte de los precios de los inmuebles, ese ratio trepaba al 33%. Este es el máximo nivel desde el 2007 y está bastante más alto que en 2022 cuando llegaba al 25%.

El estado en donde peor se da esa relación es, particularmente, uno en donde más viven los latinos: California. Según un informe de ATTOM, los salarios anuales más altos requeridos para pagar una vivienda típica se encuentran en las costas este u oeste, encabezados por el condado de Nueva York (Manhattan), con $383.062; San Mateo (afueras de San Francisco) con $361.004; Marin (en las afueras de San Francisco con $352.153; Santa Clara (San José  con $340.803) y San Francisco con $327.906.

Para no caer en la pobreza, en California hacen falta entre $70,000 y $100,000 por año

Si se extiende aún más, las restantes cinco del ranking también son casi todas de California: Santa Cruz, Alameda, Condado de Orange, Condado de Kings y Napa. Sólo Nueva York se suma en lista por fuera. 

Las cifras de personas sin hogar han aumentado un 13% en California durante el mandato de Gavin Newsom como gobernador, y las estadísticas oficiales muestran un aumento del 6,8% entre 2019 y 2020, y uno adicional del 6% entre 2020 y 2022

O sea, California tiene 8 de los 10 condados en donde se necesitan los ingresos más altos del país para comprar una vivienda promedio. Esto explica, además, el número de personas sin hogar en el estado. California explica el 33% del total de personas que viven en las calles en todo el país mientras que tiene el 12% de la población total. 

AP

Las cifras de personas sin hogar han aumentado un 13% en California durante el mandato de Gavin Newsom como gobernador, y las estadísticas oficiales muestran un aumento del 6,8% entre 2019 y 2020, y uno adicional del 6% entre 2020 y 2022, según el Instituto de Políticas Públicas de California. 

Newsom tuvo que admitir su fracaso en esa gestión durante un entrevista con Fox News: "Este estado no ha progresado en las últimas dos décadas en lo que respecta a la falta de vivienda porque los costos de la vivienda son demasiado altos, nuestros enredos regulatorios son demasiado problemáticos, el localismo ha tenido demasiado impacto, lo que significa que la gente a nivel local está rechazando nuevas viviendas". 

El panorama hacia delante no es alentar. La porción de los salarios promedio consumidos por gastos importantes en viviendas unifamiliares ha aumentado del primer trimestre de 2023 al segundo trimestre de 2023 en el 94% de los condados analizados. Esa cifra aumenta anualmente en el 92% de ellos.

"El empeoramiento del panorama que enfrentan los compradores de viviendas refleja el segundo cambio en el mercado inmobiliario de EE.UU. en el último año, que se produce cuando el precio medio de las viviendas unifamiliares se disparó a un nuevo récord luego de tres cuartas partes de caídas", dice el reporte.

El último informe señala que, en todo el país, el valor promedio de una vivienda unifamiliar ha aumentado un 10% desde el primer trimestre hasta el segundo del 2023, a $350.000, uno de los mayores aumentos trimestrales de la última década. Ese precio medio se encuentra un 2% por encima del pico anterior alcanzado un año antes que el mercado se estancara y los precios cayeran.

El ingreso necesario para adquirir una vivienda se incrementa incluso con el aumento de las tasas de las hipotecas. Un reciente informe de Brookings dice que es probable que las tasas hipotecarias más altas estén aquí para quedarse por un tiempo. Pero agregan que una reducción en la incertidumbre financiera podría reducirlas significativamente.

Wendy Edelberg y Noadia Steinmetz-Silber, las autores del estudio, dicen que si la incertidumbre de las tasas de interés vuelve a niveles más normales y el riesgo de pago anticipado vuelve a caer a los niveles observados a fines de la década de 1990, las tasas podrían caer, quizás medio punto porcentual. 

En todo el país, el valor promedio de una vivienda unifamiliar ha aumentado un 10% desde el primer trimestre hasta el segundo del 2023, a $350.000, uno de los mayores incrementos trimestrales de la última década

"No obstante, un factor que mantiene las tasas más altas y que probablemente persistirá durante los próximos trimestres es la menor demanda de MBS a medida que el mercado de financiamiento hipotecario continúa recalibrando la política monetaria restrictiva y las tasas de interés más altas. Hasta que la economía se desacelere a un ritmo más sostenible, la incertidumbre permanecerá", aseguran.

¿Cómo afectará una desaceleración en los precios de la vivienda? ¿Cuánto reducirá los ingresos de los prestatarios? ¿Se mantendrán estables los mercados financieros? Para las economistas de Brookings, hasta que se resuelvan tales interrogantes, es probable que las tasas hipotecarias inusualmente altas continúen enfriando el mercado de la vivienda y disminuyendo los préstamos contra el valor de la vivienda.