La suba de tasas que aplicó Jerome Powell, algo que el mercado financiero descontaba (fue finalmente del 0,75 puntos porcentuales para llevarla a 3,75% y 4%) podría ser el golpe de gracia para el alicaído mercado de hipotecas del país. Sucede que las tasas para los nuevos préstamos hipotecarios a 30 años (el plazo más usual para los tomadores) superaron recientemente el 7% anual, su mayor nivel desde el 2002. En el sector de Real Estate dicen que los compradores están huyendo, algo que se trasluce en la caída también de precios, y que la crisis que vive el sector podría acelerar la recesión el año próximo.

La corrección de los precios de las viviendas, que han caído un 1,6% entre junio y agosto, dejó al margen a muchos inversores. Eso marca la primera caída nacional del precio de la vivienda desde 2012.

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Pero el retroceso de los inversores tiene sentido. Si bien la mayoría de los especialistas no prevén una corrección similar al estallido de la Gran Crisis Financiera, durante la cual los precios de las viviendas en EE.UU. cayeron un 27% entre 2006 y 2012, sí reconocen que esta corrección de los precios es más pronunciada que en 2006.

Esto golpea no sólo a los pequeños inversores sino también a los más grandes. Hay despidos y empiezan a vender activos para mantenerse a flote. Citi, JP Morgan (con Jamie Dimon a la cabeza, el banquero que viene pronosticando una recesión inminente) y Wells Fargo están reduciendo personal y operaciones, mientras que Santander salió del mercado hipotecario estadounidense en febrero y se asoció con Rocket para emitir hipotecas para sus clientes.

Jamie Dimon, el CEO de JP Morgan

Los jugadores más pequeños, como la startup de tecnología inmobiliaria Reali y Sprout Mortgage, directamente cerraron. Mientras que First Guaranty Mortgage Corp se declaró en bancarrota y LoanDepot salió del canal mayorista y tiene planes de vender $1.000 millones y enfocarse en los canales de consumo/minorista.

"La apreciación del mercado inmobiliario de EE.UU. y el rápido aumento de las tasas hipotecarias han reducido la asequibilidad de la vivienda y han acelerado la caída de los volúmenes de originación de hipotecas. Estas tendencias han exacerbado el exceso de capacidad de la industria, presionando aún más los resultados financieros de los prestamistas hipotecarios no bancarios y generando pérdidas operativas, poniendo a prueba incluso a los prestamistas mejor posicionados", dice una investigación de Fitch Ratings a la que accedió LPO.

Actualmente, si bien los precios de las viviendas están en caída, no son nada teniendo en cuenta la suba que venían trayendo. Según la misma calificadora de riesgo, la vivienda subió de alrededor del 40% desde los niveles medios de 2019.

"El inventario de viviendas también está aumentando debido a la falta de asequibilidad y la disminución de la confianza del consumidor. Una parte significativa del mercado de la vivienda está atrapada en tasas hipotecarias históricamente bajas, y se espera que los volúmenes de transacciones se mantengan bajos a mediano plazo", apuntan. 

"La caída en la originación de hipotecas en EE.UU. en 2022 continúa superando las expectativas de Fitch y es probable que esté por debajo de las estimaciones publicadas de la industria, ya que el volumen de solicitudes ha disminuido un 69% desde el pico de enero de 2021". explicó Fitch.

Claramente la disminución de los ingresos por la inflación y el aumento del costo para acceder a las propiedades explican el escenario actual. 

Citi, JP Morgan (con Jamie Dimon a la cabeza, el banquero que viene pronosticando una recesión inminente) y Wells Fargo están reduciendo personal y operaciones, mientras que Santander salió del mercado hipotecario estadounidense en febrero y se asoció con Rocket para emitir hipotecas para sus clientes

El aumento de las tasas de la Fed golpea directamente a quienes pensaban tomar una hipoteca para acceder a la vivienda. Con la tasa de interés promedio de la hipoteca a tasa fija a 30 años ahora en torno al 7%, se pulverizó la demanda. La asequibilidad ya se vio afectada por el aumento en los precios de la vivienda, cuando se le suma este ritmo nunca antes visto en las tasas hipotecarias, se agrava el problema.

"Un giro hacia aumentos más pequeños sin duda sería algo bueno para las hipotecas y proporcionaría un alivio de la tasa incremental, que es algo que todos los prestamistas, independientemente del tamaño, agradecerían", acotó el último informe de Curinos luego de que se conociera que, quizás, Powell irá quitando el pie del acelerador en las próximas reuniones. 

Pero el panorama, a pesar de que suban menos las tasas, luce complejo. La encuesta del mercado hipotecario primario (PMMS, por sus siglas en inglés) de Freddie Mac muestra una tasa para hipotecas por encima del 7% por primera vez desde abril de 2002. Además, el pronóstico económico de la Asociación de Banqueros Hipotecarios de octubre predice tasas hipotecarias a 30 años del 6,70% para el cuarto trimestre, un aumento significativo con respecto al 5,50% de la previsión que anunció apenas un mes antes. 

Muchos de los bancos comerciales más grandes de EE.UU. registraron caídas significativas en sus originaciones de hipotecas en el tercer trimestre, un 30-45% menos que en el segundo trimestre. 

Según los datos de evaluación comparativa de Curinos, las originaciones de hipotecas financiadas en el tercer trimestre cayeron un 22% con respecto al segundo trimestre. "Junto con esta dramática desaceleración en el volumen, la oferta de viviendas está sufriendo y las ventas de casas nuevas están tocando fondo", acotan. Las ventas de casas nuevas ahora están por debajo de los niveles de recesión de 2000 y han caído hasta los niveles de 1996, cuando las tasas de interés estaban cerca del 8%.

Sin compradores y con una oferta que irá en caída, los precios de las casas en el país podría congelarse en 2023 a pesar de que se mantenga la inflación. En ese contexto, una investigación de Bank of America Global mostró que para el año próximo, esperan una apreciación del precio de la vivienda del "cero por ciento" y "con riesgos a la baja", algo que no cambiará durante los próximos dos o tres años. Pero alertaron que bajo un escenario de estrés, podrían tener una potencial disminución del 10%-15% durante ese tiempo.