El mercado inmobiliario está expectante a conocer el contenido de la futura ley de vivienda del gobierno. El texto, que será presentado tras llegar PSOE y Podemos a un acuerdo, regulará los precios de alquiler en las áreas denominadas como "zonas tensionadas" e incluirá un recargo del impuesto de bienes inmuebles (IBI) del 150% en las viviendas. El objetivo es aumentar la oferta y bajar los alquileres.

Será la primera vez en España que una ley limite los alquileres y que defina qué es una vivienda vacía, razones por las que los grandes jugadores del mercado inmobiliario están muy pendientes del contenido final de esta ley dirigida a empresas y fondos con más de 10 viviendas en propiedad.

En concreto, el límite sólo se aplicaría sobre las viviendas en "zonas tensionadas" que sean propiedad de personas jurídicas con más de 10 inmuebles, dejando fuera al gran propietario que sea persona física. Se espera que el mecanismo para definir las "zonas tensionadas" dependa de las comunidades autónomas y, bajo esa calificación, entrarían áreas en las que los gastos de la vivienda sean superiores al 30% de la media de ingresos por hogar.

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También serían "zonas tensionadas" las que en los últimos cinco años los precios medios del alquiler hayan aumentado más de 5 puntos por encima del IPC. La declaración de un ámbito territorial como mercado tensionado tendría tres años de duración, aunque sería posible prorrogarla.

Alcance limitado de la ley para reducir los alquileres en las "zonas tensionadas"

Se calcula que más de 1.000 municipios podrían calificar bajo los parámetros de "zona tensionada", según estimaciones preliminares publicadas en medios. Pero, a falta de conocer el texto en profundidad, el alcance de la medida podría ser bastante limitado, dado que sólo aplicaría sobre las viviendas de personas jurídicas con más de 10 inmuebles en "zonas tensionadas". La medida tendría un efecto significativamente mayor si incluyera también a las personas físicas, es decir, los ciudadanos.

En toda España hay 290.758 titulares con más de 10 inmuebles en zonas urbanas, según datos de la Estadística de Titulares Catastrales, que elabora la Dirección General del Catastro del Ministerio de Hacienda. La cifra no detalla si esos titulares corresponden a personas físicas o jurídicas, por lo que el número de empresas que poseen más de 10 propiedades debe de ser inferior a esos 290.758 dueños. 

Será la primera vez en España que una ley limite los alquileres y que defina qué es una vivienda vacía, razones por las que los grandes jugadores del mercado inmobiliario están muy pendientes del contenido final de esta ley dirigida a empresas y fondos con más de 10 viviendas en propiedad.

Y, después, deben de ser inmuebles que estén ubicados en áreas de los 1.000 municipios que sean definidas como "zonas tensionadas", lo que reduce aún más el potencial impacto de la legislación.

Claudio Boada, Blackstone. 

A por los grandes jugadores del mercado de la vivienda en España

La futura ley de vivienda, si se aprueba con estas propuestas, sí que tendría un efecto importante sobre los jugadores más grandes del mercado inmobiliario. En concreto hablamos de Blackstone, CaixaBank y Sareb, los tres principales dueños de viviendas en alquiler de España, según datos de la firma de investigación Atlas Real Estate Analytics. Cuarenta inversores institucionales acumulan un total de 115.000 viviendas en alquiler, lo que deja una media de 2.870 propiedades por firma.

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Blackstone es el mayor inversor institucional con cerca de 40.000 propiedades repartidas en diferentes filiales como Testa Residencial, Torbel, Anticipa, Albirana y Fidere. El segundo es CaixaBank (25.000) y el tercero es Sareb (14.800). Otros jugadores importantes son Lazora, Cevasa, Vivenio, Aware Super y Tempore, Goldman Sach, Ares y Axa. Se trata de una mezcla de jugadores nacionales e internacionales que cuentan con un gran número de propiedades, entre las que habrá algunas en "zonas tensionadas".

Ralentización en el desarrollo de vivienda nueva

Mientras que la creación de las "zonas tensionadas" limitaría los intereses de los grandes inversores institucionales, la ley también podría ralentizar el desarrollo de nueva vivienda en España. Se espera que la nueva regulación incluirá un requisito por el que el 30% de los solares edificables deberán destinarse a vivienda protegida.

Esto significa que gran parte de la tierra disponible tendría que ser destinada a residencias sociales. De llevarse a cabo, el número de solares para construcción de inmuebles se reduciría, complicando de esta manera el acceso de los privados a suelo edificable para levantar viviendas de obra nueva. Eso limitaría la oferta de terrenos para construcción, lo que podría aumentar el precio del suelo. De momento, parece que la aplicación de este requisito dependerá de cada comunidad autónoma.