El elevado aumento de las cuotas de los créditos hipotecarios amenaza con alterar el ríspido debate por el presupuesto de 2019, que Mauricio Macri quiere tener sancionado cuanto antes para facilitar el nuevo acuerdo con el FMI.
Los principales bloques de la oposición presentaron proyectos para que los créditos otorgados bajo la modalidad de UVAs (Unidad de Valor Adquisitivo) o UVIs (Unidad de Valor Inmobiliario) se actualicen en función del coeficiente de variación salarial (CVS), el mismo que pidieron tomar como referencia para subir las tarifas en la ley sancionada en mayo y vetada por Macri.
La nueva embestida avanza sin mucho ruido pero con un consenso implícito que debería a preocupar a Cambiemos: en el Senado hay un proyecto firmado por la mayoría de los senadores del bloque Justicialista, liderado por Miguel Pichetto; y en Diputados otro rubricado por los principales referentes del kirchnerismo.
Pichetto y Agustín Rossi se repudian públicamente pero en este tema parecen jugar de memoria. También hay otra iniciativa del diputado Marco Lavagna, del Frente Renovador, que hace un año propuso crear un fondo compensador para asistir a deudores incobrables.
Chocó con la resistencia de Luis Caputo, por entonces ministro de Finanzas, que prefirió dejarle esa tarea al mercado de capitales, confiado en que la nueva regulación, sancionada este año, potenciaría la oferta de seguros y derivados financieros, productos estrella en Wall Street. Todavía no pasó.
En aquel entonces el dato que alarmaba era que las cuotas de las hipotecas habían aumentado por encima de la inflación y del dólar. Salvo en casos excepcionales, al menos una de las dos variables viaja mucho más rápido que los salarios.
El precio de una UVAs y o UVIs es el equivalente a la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado testigo y se diferencian por su modalidad de actualización: las primeras suben por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER, que es la inflación medida por el Indec) y las otras por el Índice de Valores de la Construcción (ICC). En ambos casos, un dato no menor es que las fórmulas no sólo se aplican para retocar las cuotas sino también el capital adeudado.
Federico Sturzenegger ideó las UVAs ni bien llegó al Banco Central, pero el Gobierno las promovió por ley y prefirió que su precio oscile según los valores inmobiliarios, atados a la devaluación y también a la demanda, que crece mucho cuando el dólar está quieto.
El año pasado, los Bancos inundaron el mercado con estos productos, siempre mediante una oferta tentadora: la primera cuota, casi siempre resultaba menor al alquiler de la vivienda. Pero con una devaluación del 100% y una inflación por encima de 40% este año los pagos mensuales de los deudores se fueron a las nubes.
Según un relevamiento del Centro de Estudios de Economía Argentina (Cepa), tomando como base un crédito a 30 años por US$ 80.000 (que servía para adquirir un inmueble de US$ 100.000) la cuota subió casi 80% en dos años (de 5.353 a 9.543) y sólo en el último semestre se incrementó un 11%.
Lejísimos de la variación de los salarios, que la oposición exige tener en cuenta y, si se une, puede imponer con una ley.
El tema es tan delicado que hasta la jefatura de Gabienete en su carta semanal a la ciudadanía necesitó dar explicaciones. "Es un sistema que permite cuotas más bajas que un alquiler, o hasta más bajas. Las dudas son infundadas", se defendió Marcos Peña y destacó que este año ya se otorgaron más hipotecarios que en 2017, aunque reconoció un freno desde la primera corrida bancaria de abril.
El proyecto de los senadores del PJ establece que recién "una vez que el CVS acumulado desde la fecha de ingreso al crédito alcance el de la moneda indexada, el ajuste se efectuará por este último".
Y contempla que si los salarios crecen un 5% por encima de la devaluación, los Bancos podrán recibir una "prima adicional" equivalente a 1,5% de la cuota hasta cubrir ese defasaje.
Pero si los haberes no suben los deudores no podrán pagar cuotas más caras y en tal caso compensarán la diferencia con aportes de un fideicomiso, creado con hasta el 10% de las utilidades del Banco Central.
El proyecto del kirchnerismo en Diputados fue impulsado por Mónica Macha y propone actualizar los créditos por el CER o el CVS, según cual sea más beneficioso para el deudor.
Esta semana Macha realizó una audiencia con especialistas y entidades de deudores hipotecarios, que alertaron sobre una posible burbuja si el Congreso no interviene. Uno de los primeros en apoyar una revisión al sistema fue Pablo Kosiner, presidente del bloque de los gobernadores. Cambiemos deberá dar una respuesta durante el debate del presupuesto. Que empieza el lunes.
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Los que indexaban por sueldo prestaban menos, justamente por eso, ajustaban cada tres años, y eran mas riesgosos para el banco. No se puede pedir la chancha y los 20 chanchitos.
No son una estafa propiamente como dice Rossi, porque en todos lados estaba claro que NO eran de cuota fija y que actualizaban por inflación mes a mes tanto cuota como deuda pero muchos tomaron PESIMAS decisiones financieras mirando solo el alquiler.
Muchos financieron el 80% de la propiedad y usaron todo lo que el banco les ofrecía para conseguir una mejor ubicación o un inmueble terminado.
Y el sueño de la casa propia, tambien podía endeudandose por el 30% únicamente y comprarse un terreno y construir o irse a 50km de capital o incluso a zonas menos valuadas de capital.
No porque la tarjeta de credito exista tenes que tarjetar todo y llegar al límite sin pensar en las consecuencias.
Muchos heredaron la casa de sus abuelos, que se fueron a terrenos en las zonas menos valoradas y la remaron de abajo, no buscando amenities.
En el peor de los casos venden la propiedad, liquidan la deuda, quizas hasta hacen una diferencia (pequeña considerando que compraron a precio inflado) y recuperan sus ahorros y vuelven a alquilar.
No es que veníamos de un periodo de 5 años sin inflación y luego de 10 años volvió a saltar, pero lo firmaron a 30 años de plazo no se les ocurrió que podis haber una crisis o varias en el medio o podían tener 6 meses de desempleo también? que ya un aumento de cuota les hace perder la casa y tiene que intervenir el Estado?.
Si creo que el grave error de estos creditos es haberlos sacados con el dolar subvaluado, porque si los calculos estaban bien hechos no se duplicaba la tasa de interes en 1 año pasando del 3.5 al 7%, considerando que se devolvia en términos reales (valor ajustado por inflación mensualmente) y es el credito con menos riesgoso para el banco.