A casi un año de su aprobación en la Legislatura y ante los datos del último Censo que indican que el 25 por ciento de la población bonaerense tiene déficit de acceso a la vivienda, el Gobierno provincial publicó en el Boletín Oficial la ley de Acceso Justo al Hábitat, que exige a los grandes emprendimientos inmobiliarios ceder el 10% del valor total del terreno para la realización de planes de vivienda social.

La importancia de ley radica en el impulso dado a programas de construcción, autoconstrucción, reparación, remodelación o ampliación de viviendas tanto urbanas como rurales, así como el fomento a créditos para la mejora de hábitat a través de un fondo fiduciario que financiará a aquellas familias imposibilitadas de acceder al crédito bancario.

La norma establece el derecho a la vivienda y a un hábitat digno para todos los ciudadanos, en especial para aquellos en situación de pobreza. Además, prevé la construcción de nuevos proyectos habitacionales y la mejora de los barrios informales (villas). Además, la iniciativa obliga a countries y grandes superficies comerciales a ceder el 10 por ciento del valor total del terreno en el que construyan para la realización de planes de vivienda social. Pero también prevé una imposición de hasta el 33 por ciento para viviendas o terreno cuyos valores aumenten por obras de infraestructura o cambios de zonificación y un adicional del 50 por ciento del Impuesto Inmobiliario Urbano a Baldíos, algo que Arba ya comenzó a aplicar este año, pese a que la ley no estaba promulgada.

Justamente estos fondos irán al Fondo Fiduciario Público "Sistema de Financiamiento y Asistencia Técnica para la Mejora del Hábitat", de carácter intangible, con el objeto de financiar, bajo cualquier modalidad, las necesidades de familias de bajos recursos con déficit urbano habitacional que no sean consideradas sujetos de crédito por la banca formal, ya sea por sus bajos ingresos o por carecer de garantías reales.

La crisis habitacional en el territorio de acuerdo a los números de Instituto de la Vivienda bonaerense sobre la base del censo 2010, indica que hay un déficit de 1.085.865 casas, que abarca a 4 millones de bonaerenses, es decir alrededor del 25 por ciento de la población. Además, el porcentaje de propietarios de viviendas viene descendiendo, ya que en 1980 representaban el 71,4 por ciento y en 2010 el número bajó al 67,7. Y era en este contexto que desde la Comisión de Hábitat del Programa Clínicas Jurídicas de la Facultad de Derecho de la Universidad de La Plata y diversas ONG venían pidiendo la reglamentación de la ley que había sido aprobada en noviembre de 2012 en la Legislatura.

Los municipios habilitados a expropiar

En tanto, la ley habilita a los municipios para que en un plazo máximo de 10 años expropiar los terrenos sobre los que no se proyecte ninguna edificación. El artículo 64 de la iniciativa modifica la ley de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo y establece que las comunas podrán obligar a propietarios de baldíos a parcelar o edificar los terrenos, en un plazo no mayor a los 5 años. También entran aquí las edificaciones en estado de deterioro avanzado y aquellas que están abandonadas.

En el caso de incumplimiento de los plazos ordenados, se le podrá aplicar un gravamen especial sobre el inmueble que será progresivo en el tiempo mediante el aumento de la alícuota por un plazo de 5 años consecutivos. Transcurrido este plazo, el terreno será declarado de utilidad pública y quedará sujeto a expropiación por parte del municipio, que deberá darle un destino social.

Sin reglamentación

Pese a su publicación en el Boletín Oficial, el Gobierno bonaerense aún no reglamentó la norma, que debe establecer, entre otras cosas, la Autoridad de Aplicación, el destino del dinero del fondo fiduciario y la prometida “rigurosidad” para evitar “lesiones a la propiedad privada”.

En efecto, el jefe de Gabinete bonaerense, Alberto Pérez, prometió en noviembre pasado hacer una “reglamentación muy estricta” a la ley con el objetivo de “garantizar la propiedad privada”.

“Vamos a hacer una reglamentación muy estricta porque nosotros coincidimos con el espíritu general de la ley pero tenemos que ser muy taxativos en que se cuide la propiedad privada y que no se afecten derechos adquiridos”, indicó el funcionario en su momento.

Estos cambios habían sido acordados días después de la votación de la ley, y se iba a realizar a partir de “aclaraciones” en su reglamentación.

Los cambios limitaban visiblemente el impacto que el proyecto original pretendía tener sobre la construcción de grandes superficies comerciales, estableciendo que el tributo del 10 por ciento para la instalación de clubes de campo, cementerios privados y grandes superficies comerciales solo será exigible cuando medie un acto administrativo que aumente el valor de las tierras donde se pretende construir. Por ejemplo, si un municipio habilitaba a un supermercado instalarse en una zona semi-urbana mediante un cambio de zonificación, la empresa debería aportar como tributo especial el 10 por ciento sobre el aumento en la valuación de ese terreno.

Pese a no haber promulgado la norma hasta ahora, el Gobierno bonaerense ya había aplicado de hecho un artículo de la ley: la que permitía a ARBA cobrar un adicional del 50 por ciento en los impuestos a los terrenos baldíos.

Se trata del artículo 39 de la norma, que establece que a partir del ejercicio fiscal 2013 una contribución adicional del 50 por ciento “sobre el impuesto inmobiliario total determinado que corresponda a la Planta Urbana Vacante o Baldíos por aplicación de la Ley Impositiva”.

La recaudación, según la norma, se destinará al Fondo Fiduciario Público “Sistema de Financiamiento y Asistencia Técnica para la Mejora del Hábitat”, que debía reglamentarse con la ley así como también su intangibilidad, que garantice que ese dinero se utilice para planes de vivienda.