Las obras están planeadas para inaugurarse hacia fines del 2009. Se trata de tres megaproyectos que le cambiarán la cara y la fisonomía al exclusivo barrio de Puerto Madero, en el Dique 1, la última joya inmobiliaria de la Ciudad, que tiene regulaciones legales distintas a las de los otros diques.

Zencity, +5411 y Madero Harbour son los extravagantes nombres que ilustran a los más extravagantes proyectos que fueron aprobados por el Gobierno de la Ciudad y que ya se están comercializando. Todos esos proyectos cuentan con la edificación de torres de hasta 70 metros, cuando en el resto de los diques del barrio, la construcción máxima permitida es de 29,5 metros. ¿Cómo es posible este cambio de normas urbanísticas a tan pocas cuadras de distancia? Vamos por partes...

Dique 1, la excepción

Todo surgió a comienzo de la década del 90, cuando el gobierno de Carlos Menem y su intendente en la Ciudad, Carlos Grosso, estructuraron el plan integral de lo que hoy es Puerto Madero. En ese plan original, el Dique 1 estaba destinado a ser un centro de convenciones, y por esa razón recibió la categoría de EE (equipamiento especial) en el Código de Planeamiento. Esa calificación inicial lo diferenció de entrada de los otros diques que ya se encuentran desarrollados.

En todos los demás diques, lo desarrolladores deben respetar un envoltorio de 29,5 metros de altuao (con algunas características más complejas) y en base a eso construir las edificaciones nuevas. La regulación del Dique 1, en cambio, es distinta. Para este caso, el Código establece un FOS del 65%. Esto, en términos vulgares significa que se puede construir hasta en un 65% de la superficie total del dique y el resto debe ser reservado a plazas, calles, veredas, etc. Y dentro de ese 65% autorizado a construir, un 8% puede ser utilizado en la construcción de torres de hasta 70 metros de alto, y el resto se mantiene con los 29,5 metros de límite que tienen sus diques vecinos.

En definitiva, este amplio terreno, el único que quedaba sin desarrollar en la exclusiva zona, tenía algunos privilegios que no todos conocían...

La venta de parcelas y la disposición 310/99

El dueño de todo el terreno del dique era Alejandro Ginevra, de la desarrolladora Newside, quien en el 2006 decidió parcelarlo y vender varias porciones del mismo, entre otros a la gente del Zencity y el Grupo Farallon, del +5411.

Varios años antes de eso, en 1999, durante el gobierno de Enrique Olivera, se dictó la disposición 310, que lo que hacía era desconocer la regulación del Código de Planeamiento y decretar arbitrariamente los permisos de superficie y altura que se podía construir en cada sector del dique. Esta disposición, discriminaba a cada sector con beneficios muy disímiles, aunque en aquel momento todo pertenecía a la misma persona.

Claro, que luego de la venta de las parcelas eso dejó de ser así, y la realidad es que las porciones que se quedó Newside para su propio proyecto, se veían con “ventajas arquitectónicas”, según cuentan fuentes de Planeamiento. Esas ventajas se sostenían con la disposición 310, que ya generaba varios interrogantes jurídicos.

El proyecto +5411

Más adelante, el Grupo Farallon y G&D, compran una de las parcelas más grandes del Dique y presentan un proyecto faraónico (el +5411), que contemplaba la construcción de tres torres de 70 metros de altura, lo que contradecía a la disposición 310 y perjudicaba al proyecto de Newside, que se desarrollaría en la parcela continua.

Para justificar eso y buscar la aprobación en la oficina de Planeamiento de la Ciudad, la gente de Farallon presentó un escrito desconociendo la disposición 310 ya que según su criterio esta no podía derogar una Ley como lo es el Código de Planeamiento, que sí autorizaba ese tipo de construcciones en el lugar.

La reacción de Newside no tardó en llegar, dado que el precio de venta de esa parcela fue tazado teniendo en cuenta el límite de la disposición 310, y sintieron que de aprobarse el 5411, esos terrenos habrían sido prácticamente “regalados”.

La solución

Allá por septiembre del año pasado, la disputa entre las dos empresas estaba planteada y la Oficina de Planeamiento Urbano le pidió un dictamen al procurador de la Ciudad, Agustín Zbar, para que informara cuál era la normativa que debía tenerse en cuenta: si la disposición 310 o el Código de Planeamiento. El Procurador respaldó la posición de Farallon y dijo que una disposición administrativa de ninguna manera podía derogar una Ley de la Legislatura. La batalla la había ganado Farallon.

A partir de ahí, en octubre fue aprobado el Proyecto +5411 con las torres de la polémica, y un mes más tarde también aprobaron el Proyecto Madero Harbour, de Newside, que adaptándose a la nueva realidad, también tendrá torres altas.

Esta decisión de la Procuración y la habilitación de estas obras, marca un precedente importante en la geografía de Puerto Madero. Estos proyectos por sí solos ya cambiarán la fisonomía del barrio más nuevo de Buenos Aires, en la que hoy predominan los edificios bajos.

Si bien, es creciente la catidad de torres que se están construyendo en Puerto Madero, en este caso lo que impactará es la proximidad de las mismas, concentradas en el Dique 1, generando así un espacio urbano similar al barrio Catalinas o como le dicen ahora en el barrio una futura “Little Manhattan”. Ya que además, hay otras tantas parcelas dentro de ese dique que todavía no tienen planes concretos y que luego de esta noticia, podrían sumarse a la ola constructora de las torres.

Puerto Madero está cambiando y hay varios millones en danza.