Basta con caminar las escasas diez cuadras que separan las avenidas Brandsen y Alberdi, en el mismísimo corazón de la zona céntrica de Quilmes, para tomar nota del irrefrenable avance que se dio en los últimos años en el desarrollo inmobiliario fuera de control en esa zona residencial. Durante la gestión del ex intendente, Sergio Villordo, poco tiene que envidiarle esta ciudad del sur del conurbano a lo que sucede tierras adentro de la Capital Federal, en barrios como Caballito o Belgrano.

En el período comprendido entre 2003 y 2007, los años que el delfín de Aníbal Fernández lideró la intendencia, se llevaron adelante más de cien emprendimientos inmobiliarios, todos ellos en el Casco Histórico o en zonas residenciales de Quilmes. Ese movimiento concluyó con la elevación de más de 120 torres en menos de tres años.

La Política Online recorrió por la avenida Mitre esas diez cuadras. Desde allí se puede verificar la existencia no menos de 30 o 35 torres que destacan ante la escasa altura de las construcciones del centro de Quilmes, un lugar que todavía muestra su perfil de pueblo, con su plaza central y sus habitantes recorriendo sus tardes tranquilas.

Quilmes tiene algunas características tentadoras para proyectos inmobiliarios. Cuenta con todos los servicios en la mayor parte de su extenso territorio y se ubica justo en el centro del eje Buenos Aires-La Plata. Es decir, la ruta que une la capital de la Nación con la capital de la provincia más importante del país. Esto la transforme en un innegable atractivo para el boom inmobiliario que se desato en los últimos años.

“Quilmes tiene una captación de alto valor por distintos motivos. Uno de sus mayores atractivos es el carácter residencial de la ciudad, sus barrios de casas pintorescas, sus plazas o las arboledas del centro, la cercanía a los servicios importantes, las bajadas de la autopista, la cercanía con Capital o con La Plata. Todo eso hace un conjunto atractivo para el desarrollo inmobiliario”, explicó a La Política Online el arquitecto Brian Reninson, quien hoy es el secretario de Obras Públicas de Quilmes, potencial número dos del intendente, Francisco “Barba” Gutiérrez.

Y continuó su idea: “Cuando esas zonas de plazas y arboledas se llenan de edificios, se quedan justamente sin ese atractivo. Lo que era el motivo para que la gente quiera vivir en Quilmes se te acaba. Por eso, el Estado debe ser un regulador entre el desarrollo inmobiliario y esos valores urbanos o ambientales que perduran en el tiempo”.

El plan de Villordo

Ese atractivo fue justamente el que poco le importó a Villordo. De hecho, durante su gestión no sólo promovió la instalación de torres en el centro, sino que desarrolló un plan perfecto para que sólo algunos estudios pudieran acceder al millonario negocio. La base, es que ningún proyecto salía aprobado sin si propia firma.

“Villordo creó, mediante una ordenanza, la Comisión de Gestión Urbanística. Ahí iban a parar todos los emprendimientos que superen los seis pisos”, detalló un concejal quilmeño a La Política Online.

Según su apreciación, esto “se transformó en un cuello de botella, porque todos tenían que terminar pidiendo autorización hasta que en un momento se tornó inmanejable. ¿Por qué? Porque todos los proyectos debían sí o sí pasar por el despacho de Villordo, ya que esa comisión “no tenía autonomía para aprobar todo por si solo”, explican.

“La comisión era un engendro medio curioso”, analiza un funcionario quilmeño que supo compartir más de una tertulia con el propio Villordo. “Allí convivían concejales, arquitectos, pero no era más que una instancia que se superponía con órganos que ya estaban en funcionamiento, como la comisión de obras públicas que funciona en el Concejo Deliberante o la misma secretaría”, concluyó la fuente.

En la misma tendencia se explaya el mismo Reninson: “Había una Comisión Urbanística que limitaba los proyectos. Había que presentarlos y la aprobación era indefinida en el tiempo. Había algunos estudios que si avanzaban: obtenían en forma inmediata tanto la demolición como la aprobación de planos”.

“Hay un estudio famoso que era prácticamente el único que trabajaba en torres de grandes alturas y usufructuando la legislación vigente: Estudio Suárez y Asociados. Los demás teníamos que venir a llorar para hacer una casa”, dijo a este medio otro importante arquitecto de la zona que prefiere mantener secreta su identidad mientras espera volver a trabajar, tras dos años sin que la municipalidad que manejaba Villordo le apruebe uno sólo de los casi diez proyectos que presentó.

Este estudio es uno de los dos o tres que se llenaron los bolsillos con la red que armó el ex intendente. Los proyectos ingresaban a la comisión y, si pertenecían a algunos de estos estudios, pasaban derecho al despacho de Villordo para la firma. Los otros, iban derecho al cajoneo.

Claro que, como todas las movidas turbias que tienen epicentro en Quilmes, los nombres son los mismos. No son pocos los que vinculan al estudio Suárez con negocios familiares del Ministro de Justicia, pero nadie tiene documentos para corroborarlos. Tampoco sobre la existencia de coimas para que algunos expedientes salgan ligero y aceitados y otros queden trabados en la Comisión que Villordo inventó.

“En las constituciones de esas sociedades anónimas aparecen siempre las mismas empresas y los mismos escribanos. Las obras de estas firmas se llevaron todas adelante sin ninguna objeción”, opinó el matriculado en exclusivo off the record.

“Se ubicaron específicamente en el Casco Histórico, tanto de Quilmes como de Bernal. Estamos hablando de unas 120 torres en tres años. En zonas residenciales que antes eran barrios. En el centro, son 120 parcelas con torres sobre un total de 700. A medida que esos terrenos iban subiendo su valor, empiezan a aparecer torres en barrios totalmente chatos, de casas de planta baja”, aclaró un arquitecto integrante del equipo que Reninson tiene para cambiar la situación en Quilmes.

La legislación

La Comisión Urbanística vencía su existencia el 31 de diciembre de 2007 y la nueva gestión de Gutiérrez decidió no renovarla. A su vez, tomaron las riendas del asunto y elaboraron una nueva resolución que establece la imposibilidad de hacer construcciones que superen los seis pisos. A su vez, recomienda al ejecutivo la diagramación de un nuevo plano urbano. En esto trabajan hoy Reninson y su equipo.

“Lo que hace una ordenanza es ponerle valor al suelo. Si vos le permitís mayor altura obviamente va a valer más porque se pueden construir más metros cuadrados. Lo que hay en los colores que ves en ese plano es la valorización de las tierras de acuerdo a la cantidad de metros que podés construir” afirmó Reninson a La Política Online, señalando un plano en su despacho donde se verifica, según distintos colores, lo que ley permite hoy construir en Quilmes.

Hoy, en Quilmes sólo dos legislaciones establecen parámetros para la edificación. Por un lado esta la ley 8.912, firmada por el gobierno de la última dictadura militar en 1979. El secretario de Obras Públicas de Quilmes lo explica: “Es una vieja manera de hacer urbanismo, se llama Zoning. Establece algunos parámetros para la utilización del suelo, tanto en planta baja como en altura. Obliga a cada municipio a establecer ese Zoning. Hace 30 años que se maneja la ciudad de la misma forma”.

A su vez, el límite aéreo lo define la Fuerza Aérea. “El único límite de altura es que el establece Fuerza Aérea por los aviones, pero no se consideraban cuestiones ambientales, de altura, del sol”, explica Reninson.

Sobre la medida que aprobó la gestión del “Barba” el pasado 27 de diciembre, afirmó que “es una medida cautelar de corte de alturas. Tenemos 180 días hábiles para proponer algunas cuestiones que nosotros consideremos necesarias. Estamos proponiendo cierto límite de altura, algo urgente, y algunos tratamientos diferentes para la conservación de algunos barrios residenciales o cuestiones patrimoniales. También el desarrollo de áreas promociónales para inversores”.

La dificultad ahora queda con las obras que están en marcha. Como las leyes y resoluciones no son retroactivas, las obras construidas y los que están en construcción no pueden ser detenidas. Pero hay 23 presentadas con la norma anterior que están en trámites de aprobación. “De esas, quince ya se han adecuado a los nuevos cortes de altura que son los que van a quedar. Nos quedan ocho que estamos en conversaciones. Pensamos que la mitad van a marchar bien y otras cuatro quedarán en conflicto”, concluyó Reninson.