"Desde la ciudad incentivamos a los dueños a mantener a sus inquilinos, que muchas veces son los que realizan las reformas o arreglos. Nosotros les damos préstamos a los inquilinos para mejorar las viviendas", explica Purnima Kapur, directora Ejecutiva del Departamento de Planeamiento Urbano de Nueva York. Como las principales ciudades del mundo la Gran Manzana transita una importante crisis habitacional y la funcionaria es una de las encargadas de encontrar soluciones. Kapur participó del Congreso Internacional de Urbanismo y Movilidad que organizó el Ministerio de Desarrollo Urbano que dirige Franco Moccia y habló con LPO.

-¿Qué hace el Departamento de Planeamiento Urbano de Nueva York?

-Soy la directora ejecutiva del Departamento de Planeamiento Urbano que es responsable de planificar los usos del suelo en la ciudad de Nueva York. Somos los "cuidadores" de que se respete la zonificación en la ciudad, la base por la que se desarrolla la ciudad. Cada parcela tiene una "zonificación" que indica cuánto podés construir, qué tan alto y qué usos puede tener. Estamos atentos a los cambios en los barrios y el uso de la tierra; hacemos estudios costeros, de industrias, para poder modificar la planificación para esa área y poder acomodarla a los nuevos usos. También trabajamos con los privados cuando pretenden cambiar la zonificación de un barrio.

-¿La vivienda es un problema en Nueva York?, ¿Cómo hacen para que más personas tengan acceso?

-La accesibilidad de la vivienda es un gran problema en la ciudad. Somos una ciudad que crece y necesitamos que crezca la cantidad de vivienda. Creamos varios programas para impulsar la construcción de viviendas y para eso otorgamos mayor capacidad constructiva a algunas zonas. Al mismo tiempo obligamos a que un porcentaje de las nuevas viviendas sea para casas accesibles. Es importante impulsar el desarrollo de viviendas y asegurar que sean accesibles.

Además intentamos recortar regulaciones que hacían más cara la construcción de las viviendas, cuestiones como limitaciones de altura. Redujimos la obligación de estacionamientos para casas accesibles en los lugares que tienen buena conexión de transporte, permitimos nuevos usos comerciales a las plantas bajas. Quitamos algunos impedimentos para que los arquitectos puedan ser más creativos y así tener edificios que sean más accesibles, pero también más atractivos.

En Nueva York tenemos muchos tipos de regulaciones sobre los alquileres para que aumenten de manera controlada. La Ciudad necesita asegurar que haya viviendas accesibles, no sólo para personas de clase baja, sino también de clase media.

-¿Cómo funciona el control de alquileres en Nueva York?

-Tenemos muchos tipos de regulaciones de rentas. Esas regulaciones permiten aumentar los alquileres pero de manera controlada. Hay muchas viviendas que están bajo esas regulaciones. La ciudad necesita asegurarse de que existen viviendas accesibles y protegidas, no solo para las personas de clase baja, sino también para la clase media. Es algo que existe desde hace tiempo y funciona.

-¿No piensan quitar las regulaciones?

-Es una cuestión del estado de Nueva York, no depende de la ciudad, pero no me imagino que vaya a terminarse. Sobre todo con la crisis de vivienda actual. Durante muchos años las regulaciones se volvieron más débiles y permiten que ciertas viviendas salgan del régimen. Si, por ejemplo, los dueños realizan mejoras en sus casas pueden aumentar los alquileres más rápidamente.

LPOMarcelo Arias

-¿Qué impacto tuvo Airbnb en los precios de los alquileres?

-Aún no existen estudios que permitan determinar el impacto a ciencia cierta. Sí hay preocupaciones sobre si las casas que se utilizan para Airbnb podrían servir para como vivienda regular para los vecinos. Pero también hay regulaciones: solo se pueden usar las viviendas para Airbnb si el dueño habita en la vivienda, no está permitido comprar una casa para alquilarla. Los dueños a veces saltan esas restricciones y por eso existe un debate en torno al tema.

-¿Cuáles son los barrios del futuro en Nueva York?

-Es una gran ciudad, los cambios importantes ocurren cuando se modifican los usos de una zona y las industrias se relocalizan. Hay zonas de la costa que estaban subutilizadas o vacías, nosotros nos dedicamos a pensar qué hacer en esos lugares. Pero en Nueva York no hay muchas "áreas vacías", somos una ciudad con alta densidad de población y así funcionamos. Nuestra red de transporte y en especial los subterráneos nos lo permiten. Creemos que la alta densidad es la única manera de que Nueva York puede funcionar.

-La Ciudad de Buenos Aires está discutiendo su nuevo Código Urbanístico que permitirá mayor superficie de construcción. ¿Más metros cuadrados garantizan acceso a la vivienda?

-Depende cómo esté diseñado el código. Podés exigirlo, pero más densidad no garantiza más accesibilidad. Igualmente significa que vas a poder alojar más gente y eso puede hacer bajar el precio de las propiedades, pero tiene que ser algo "intencional".

LPOMarcelo Arias

-¿Cuál es la política de la ciudad respecto a los terrenos vacantes que forman parte de su patrimonio?

-No nos quedan demasiadas propiedades. Hay lugares donde funcionan empresas de servicios, y las tierras que se pueden usar para desarrollo inmobiliario las entregamos en "leasings" hasta 99 años, pero la Ciudad mantiene el control de la propiedad.

-¿Por qué hay poca tierra perteneciente a la Ciudad?, ¿en algún momento tuvieron más?

-Sí, en los '90 había mucha tierra y la ciudad decidió venderla. Y deseo que eso no hubiera sucedido, pero en esa época había una fuerte crisis económica. Mucha de esa tierra estaba descuidada y sin desarrollo.