En colaboración con Manuel Socías. 

En la Ciudad de Buenos Aires vive la misma cantidad de gente que hace décadas. Su población no crece. Y salvo en momentos de crisis muy puntuales, la actividad de la construcción inmobiliaria nunca frenó; nunca se dejó de construir. Pero la paradoja es que en paralelo la situación habitacional de los porteños empeoró dramáticamente. Entonces, ¿para quiénes se construye?

En los 16 años de gobierno macrista en la CABA se construyeron más de 10 millones de metros cuadrados. Y solamente en los últimos 3 años se habilitaron más de 7 millones de metros cuadrados adicionales. Mientras tanto, la población viviendo en villas y asentamientos se duplicó y los inquilinos, que representaban 1 de cada 5 hogares, pasaron a ser casi 4 de cada 10. Evidentemente, algo no está funcionando.

Con el foco en los alquileres, Santoro prometió un parque público de vivienda y regular Airbnb

Claramente lo que no funciona es el modelo de desarrollo urbano del macrismo. Un modelo que no promueve la producción de viviendas sino de metros cuadrados dolarizados para que los sectores de altos ingresos puedan preservar el valor de sus ahorros. Y por eso, hoy tenemos en CABA más de 200 mil viviendas vacías y precios en dólares inalcanzables para la enorme mayoría de los vecinos y vecinas.

Eso se puede revertir si cambiamos de raíz el paradigma con el que se piensa la Ciudad. Una ciudad en la que las personas estén en el centro y donde el acceso a la vivienda sea un derecho y no sólo (o principalmente) una oportunidad de inversión. Una ciudad en la que los esfuerzos estatales se orienten a crear mecanismos para que la producción privada coincida y se articule con la demanda de vivienda realmente existente y donde también se revitalice la producción desmercantilizada.

En toda la campaña hemos hecho de este, el principal eje de nuestro programa de gobierno. El acceso a la vivienda es nuestra prioridad número 1.

Por eso, proponemos una batería de políticas para reordenar los incentivos de la industria de la construcción privada inmobiliaria e intervenir con decisión en el mercado de los alquileres.

Para abordar la primera dimensión, vamos a derogar el Código Urbanístico y sancionar otro más acorde con la identidad de los barrios que, a su vez, promueva la construcción de viviendas accesibles y aumente la oferta de alquileres para personas de ingresos medios.

El espíritu del código urbanístico vigente es el de desregular la normativa urbana para autorizar mayor constructividad en toda la ciudad y así alentar al sector privado de la construcción a construir para aquellos inversores que buscan activos dolarizados. La expresión de este código urbano son esas torres de lujo (en muchas ocasiones semi-vacías) que irrumpen en el paisaje de un barrio tranquilo de casas bajas, destruyendo el patrimonio, saturando los servicios públicos, colapsando el tránsito y encareciendo la vida cotidiana. Pregúntenles a los vecinos de Núñez, Colegiales, Villa Crespo o Palermo que piensan de eso.

Vamos a derogar el Código Urbanístico y sancionar otro más acorde con la identidad de los barrios que, a su vez, promueva la construcción de viviendas accesibles y aumente la oferta de alquileres para personas de ingresos medios.

Este código urbanístico se articuló, además, con una política vertiginosa de venta de tierra pública y con la proliferación de convenios urbanísticos, para que el sector más concentrado de la industria inmobiliaria compre normativa a la carta y construya para el segmento súper premium, como está pasando en la ex Sastrería Militar en el barrio de Cañitas.

Nosotros vamos a terminar con la venta de tierra pública y reducir al mínimo la herramienta de los convenios urbanísticos, utilizándolos sólo en aquellos casos que la pieza urbana involucrada amerite un tratamiento particularizado para potenciar su utilidad social.

Sobre la segunda dimensión, nuestro programa de gobierno se propone atender de forma urgente la crisis del mercado de alquileres. Por supuesto que el desorden de la macroeconomía argentina explica mucho la profundidad de esta crisis, pero también es cierto que la Ciudad tiene herramientas para revertir la situación.

Si los principales síntomas de esta crisis son la retracción de la oferta y los aumentos de cobertura con los que los propietarios se protegen de la inflación al momento de renovar, es necesario plantear un abordaje desde el gobierno local, con un conjunto de medidas de shock que, en el corto plazo, amortigüen esos efectos y que contribuyan, en el mediano plazo, a un cambio radical en la forma de gestionar esta problemática.

En la urgencia, es imperioso regular el alquiler turístico temporario para contener su expansión y evitar que se convierta en la modalidad de un nuevo negocio inmobiliario. Es entendible que en la actual coyuntura un propietario se sienta atraído por la posibilidad de mejorar sus ingresos dolarizando la renta que le genera un segundo departamento. Lo que no es aceptable es que el Gobierno de la Ciudad no haga nada con el crecimiento vertiginoso de la actividad y es directamente repudiable e inexplicable que la aliente y subsidie como está haciendo en el microcentro.

Telam

Los recursos de la Ciudad no pueden ponerse al servicio de este tipo de negocios. En ese sentido, se prohibirá taxativamente este tipo de uso sobre el que fuera originalmente suelo público, así como para cualquier desarrollo que acceda a algún tipo de beneficio fiscal y/o exención de pago de gravámenes o derechos, como por ejemplos las plusvalías urbanas.

Airbnb junto con las demás plataformas favorecen una contracción aún mayor del mercado de alquileres en la medida que son susceptibles de capturar parte de la oferta de vivienda para alquiler habitacional y, más grave aún, dolarizan los precios de referencia de todos los alquileres, comenzando por los barrios más demandados por el turismo internacional, pero expandiéndose también como una mancha hacia el resto de la ciudad. En Palermo, por ejemplo, casi el 10% de todo su parque habitacional ya ha sido alcanzado por el negocio de los alquileres turísticos.

Hay que evitar el surgimiento de multipropietarios en esas plataformas y también que se destinen edificios enteros a alquileres temporarios de esas características. Por eso, nosotros proponemos un sistema de licencias exclusivamente para personas físicas, con topes por comunas, que se asignarán por sorteo, previa registración y que deberán renovarse de manera regular.

Para funcionar, el sistema requerirá de control y de multas verdaderamente disuasivas para evitar el desenvolvimiento irregular de la actividad, al que nos ha acostumbrado la inacción de la gestión actual. En ese sentido, creemos que es fundamental empoderar a los vecinos y vecinas que han tenido que convivir y aguantar las molestias que viene produciendo esta situación durante los últimos años. Proponemos para ello abrir un canal específico del 147 para atender este tipo de denuncias. Ciudades como Miami o Barcelona han implementado sistemas de fiscalización que empiezan a dar resultados en ese sentido.

Queremos reconvertir el Microcentro en un barrio residencial con alquileres accesibles para los sectores medios. Ya presentamos un proyecto de ley para que la Ciudad incentive a los propietarios de oficinas abandonadas, que acumulan deudas y se degradan patrimonialmente, a transformar esos metros cuadrados en viviendas destinadas a un mercado de alquileres con precios protegidos.

También es necesario, de manera simultánea, articular medidas que permitan incrementar la oferta de alquileres asequibles y mejorar las condiciones de ingreso de quienes buscan acceder a la vivienda en alquiler.

Para mejorar las condiciones de ingreso de quienes buscan acceder a la vivienda en alquiler tenemos que eliminar las barreras de ingreso que hoy son infranqueables para muchos inquilinos. Por eso proponemos una política de largo alcance de bonificación completa de los seguros de caución que vaya reemplazando a las garantías propietarias y la instrumentación urgente de un subsidio transitorio para los jóvenes y para las familias que tengan dificultades para afrontar los gastos del depósito de garantía o de la mudanza. En este sentido hemos estudiado experiencias en Francia y en Chile donde se han instrumentado medidas semejantes.

Para mejorar la oferta de alquileres asequibles también queremos movilizar e introducir al mercado de alquileres residenciales aquellas viviendas que hoy están vacías. Proponemos, entonces, una fuerte penalización para las viviendas ociosas de los NO residentes y un esquema de incentivos tributarios, fiscales y crediticios para que los residentes en esa misma condición, tengan estímulos contundentes para volcar sus propiedades al mercado convencional. Confiamos en lograr una articulación adecuada con los otros niveles de gobierno para alcanzar ese objetivo en el corto plazo.

Además, queremos reconvertir el Microcentro en un barrio residencial con alquileres accesibles para los sectores medios. Ya presentamos un proyecto de ley para que la Ciudad incentiva a los propietarios de esas oficinas abandonadas, que acumulan deudas y se degradan patrimonialmente, a transformar esos metros cuadrados en nuevas viviendas destinadas a un mercado de alquileres con precios protegidos acordes a la realidad salarial de la población inquilina.

Con el acompañamiento de la Ciudad, los propietarios preservan su patrimonio y recuperan la posibilidad de alquilar su inmueble, pero a un precio acordado con el GCBA que les garantice una renta que contemple la ayuda pública que reciben.

Es también urgente avanzar hacia un cambio de paradigma que incluya la oferta pública de vivienda en alquiler. Por eso proponemos la creación de un Banco de Viviendas Públicas de Alquiler para que la Ciudad administre un stock contundente de propiedades destinadas a alquileres para los sectores de ingresos medios y populares. Se hace en todas las ciudades importantes del mundo, y se puede avanzar rápido. Debemos reorientar distintos instrumentos urbanísticos para alinearlos con ese objetivo y plantear la readecuación de algunas leyes. Por ejemplo, las viviendas que la Ciudad recibe por herencias vacantes y que subasta a precios de remate podrían nutrir por goteo ese banco público, a la vez de que los derechos percibidos por plusvalías urbanas o las contraprestaciones de los convenios urbanísticos podrían pagarse en metros cuadrados para vivienda pública.

Pero además la propia Ciudad puede producir esas viviendas activamente. La reconversión del IVC en una empresa pública de desarrollo urbano integral le permitirá a la propia Ciudad tener un rol activo en la creación de ese parque público, a partir de la reconversión y refuncionalización de edificios propios, la movilización de suelo público o de la compra de inmuebles ociosos o abandonados.

Lo recaudado en concepto de alquileres públicos y el producido por la regulación de la actividad de los alquileres temporales, irá a un Fondo para la Vivienda Protegida que permitirá alimentar y sostener el sistema. En pocos años, podremos tener miles de viviendas para aumentar la oferta y estabilizar la curva de precios del mercado privado.

Somos la alternativa a este modelo urbano que ya fracasó en producir y distribuir bienestar. La crisis habitacional que atraviesa la Ciudad requiere de un cambio radical de paradigma con propuestas concretas, rigurosas, audaces y heterodoxas. Necesitamos políticas que alivien y ordenen realmente la vida de las personas que viven en nuestra ciudad. Los porteños y las porteñas merecemos una ciudad en la que podamos planificar nuestra vida y proyectar nuestro futuro. Hay otra ciudad posible. Estamos a tiempo.