Sturzenegger lanza nuevo crédito hipotecario atado a la inflación
El Banco Central de la República Argentina (BCRA) señaló en un comunicado que "dispuso hoy la implementación de una nueva modalidad de ahorro y de préstamos con el potencial de cambiar radicalmente el acceso a la vivienda para las familias argentinas. Con esta iniciativa, el BCRA apunta a fomentar el desarrollo con equidad social, uno de los mandatos de su Carta Orgánica."
Se trata de un instrumento denominado "Unidades de Vivienda"(UVIs) que ajusta por inflación mediante el muy manipulado Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER). Cada UVI será igual al costo promedio de construcción de un metro cuadrado testigo dividido mil. Así si el metro cuadrado testigo al 31 de marzo de 2016 cotizó "$14.053, el valor inicial de la UVI será de 14,053 pesos (14 pesos con 53 milésimos)."
El Banco Central dará a conocer a diario el valor diario de la UVI en su página web.
En este sentido, el comunicado explica que "el índice de precios al consumidor tiene una altísima correlación con el costo de la construcción, pero sufre menor volatilidad. De este modo, 1000 UVIs alcanzarán aproximadamente para construir 1m2 testigo en cualquier momento futuro."
Así, comprando 1000 UVIs hoy, los ahorristas se aseguran un metro cuadrado testigo. Cuando lleguen a ahorrar, por ejemplo, unos 50.000 UVIs (les lleve el tiempo que les lleve reunirlos), entonces podrán comprarse un departamento de 50 metros cuadrados en una ubicación promedio. Es que el costo promedio de construcción de un metro cuadrado testigo se basa "en las cifras conocidas para inmuebles de diverso tipo en las ciudades de Buenos Aires, Córdoba, Rosario, Salta y zona del Litoral (Santa Fe de la Vera Cruz-Paraná), ponderados por población."
Según remarca el comunicado oficial, "La habilitación del ahorro en UVIs pondrá al alcance de las familias argentinas un instrumento de ahorro protegido de la inflación, similar al ahorro “en ladrillos” pero que será accesible a todas las familias independientemente de su poder adquisitivo", lo cual representa un beneficio para los ahorristas con finalidad hipotecaria.
Las UVIs son como una suerte de plazo fijo con "depósitos por plazos mínimos de 180 días" antes de volver a convertirlos en pesos. Para plazos más largos sí se dará la opción a precancelar las UVIs.
Beneficio o maleficio para el deudor hipotecario
En un apartado titulado "Beneficios para el tomador de crédito" el comunicado agrega que "La habilitación del mercado de crédito en UVIs tiene el potencial de multiplicar el acceso a créditos hipotecarios, hoy reducidos a alrededor de una centésima del PIB." Y agrega que "Al estar denominados en UVIs, la tasa de interés de estos créditos pasa a ser una tasa real, que el Central anticipa oscilará en torno a 5%. Así, las cuotas de un crédito hipotecario bajo esta nueva modalidad son asimilables a un alquiler tradicional, el cual típicamente se ubica en aproximadamente un porcentaje fijo del valor de la propiedad y se va adecuando con el nivel de precios de la economía."
Sin embargo, el analista de mercados Francisco Uriburu advierte que estas UVIs son una copia textual del sistema hipotecario chileno "Y en Chile funciona muy bien porque tiene una inflación de un dígito anual; pero no es un sistema para aplicar en un contexto como el argentino en el que estamos discutiendo cuándo la inflación llegará a ser del 1% mensual. Es un disparate."
Para el analista este sistema huele a la Circular 1050 del Banco Central de Martínez de Hoz, allá por 1980, que permitió la indexación por inflación de los créditos hipotecarios. "Es la medida con la que los Kirchner se llenaron de plata porque con una inflación galopante (como la que tenemos) las cuotas de los créditos se hicieron infinitas, los salarios no alcanzaron y a la gente le terminaron rematando las casas", recordó Uriburu.
"No importa si al CER lo ajustás por la inflación de San Luis o la más baja que encuentres, sigue haciéndolo altísimo y prohibitivo. Es una buena medida para cajonearla hasta que la inflación anual se parezca a la que ahora es mensual. Así es un delirio", enfatizó preocupado.
Contrariamente a lo que sostiene Uriburu, el comunicado de la institución que preside Sturzenegger evalúa que al comparar dos créditos a 15 años, uno ajustado por UVIs el otro "estándar a tasa de interés fija disponible hoy en el mercado, "Bajo la nueva modalidad, el capital residual se va actualizando con el nivel general de precios, de manera que la cuota del crédito en pesos crece a lo largo del tiempo, pero mantiene su valor real constante, es decir, en UVIs."
Y mientras se discute si el costo del crédito será accesible en función de si el Gobierno logra controlar la inflación en los plazos proyectados o no. Lo que sí beneficia a los inquilinos que quieran cumplir el sueño de la casa propia es que este esquema crediticio al reducir las cuotas calculadas, baja más de un 60% el nivel de ingresos mínimos familiares para acceder a un crédito estándar.
En este sentido, el comunicado explique que "Por ejemplo, asumiendo una relación cuota ingreso del 30%, en el crédito estándar para un monto de 1 millón de pesos se necesita (hasta hoy) un ingreso mensual de 68.609 pesos. En el préstamo con UVIs, el ingreso mensual requerido es de 26.855 pesos."
El texto del Banco Central detalla que las UVIs representan una ventaja frente a los actuales créditos que son prohibitivos porque cobran tasas "muy elevadas para compensar el hecho de que la inflación puede licuar el valor de las cuotas posteriores. Esto funciona como una enorme barrera en el acceso al crédito que solo pueden sortear familias de alto poder adquisitivo." Al punto tal que el mismo Juan Curuchet, director del Banco Provincia reconoció que el año pasado su entidad solo otorgó 200 créditos hipotecarios. Hoy la tasa hipotecaria vigente es del 24% anual.
Esta medida muestra la confianza que se tiene el Gobierno respecto de su capacidad de bajar la inflción. Según las estimaciones del BCRA, el ajuste por CER será el primer año del 25% anual, el segundo año, del 14,5%; el tercer año, del 10% y desde el cuarto en adelante, del 5%.
"Bajo la nueva modalidad, el valor inicial de las cuotas es mucho más accesible. Es más, – utilizando la trayectoria de inflación pautada por el gobierno- el valor de estas cuotas se ubica durante casi todo el periodo del préstamo por debajo de las correspondientes al crédito estándar a tasa de interés fija hoy disponible en el mercado. Esto es porque la tasa de interés de estos créditos tiene implícita una tasa de inflación alta durante todo el período, mientras que esta autoridad monetaria está abocada a que la inflación baje fuertemente en los próximos años."
Sin embargo no todos coinciden. Puntualmente el mismo ministro de Interior reconoció que la meta del 25% de inflación en 2016 necesita ser revisada, las consultoras la ubican arriba del 32% anual, el economista Miguel Kiguel dijo que difícilmente se rompa el piso del 1,9% mensual de inflación y el mismo banquero Jorge Britos (h) dijo que llevar la inflación a un dígito llevará al menos 7 años y no tres como estima Federico Sturzenegger.
En una primera etapa se han comprometido al lanzamiento de estos préstamos Banco Ciudad, Banco Macro, Banco Provincia, Hipotecario, Galicia y Santander Rio. "El BCRA espera, y alienta, que todas las entidades se sumen a este tipo de préstamos" agrega el reporte.
Además los créditos en UVIs podrán dedicarse a cualquier otro tipo de financiamiento tales como prendarios, personales, o créditos a empresas, siempre a partir de períodos no menores a 1 año.