“El macrismo quiere una Ciudad de todos lindos”

 “Se están viniendo las leyes de fin de año,como la del shopping ‘Arcos Gourmet’ en 2012 que salió a las 4 de la mañana enuna segunda lectura con un anexo nuevo y ahora va a ser un shopping y dostorres. Tiene dictamen aprobado de comisión de Planeamiento y puede salir estasemana o la otra. El shopping lo sacaron el jueves pasado y se viene también elshopping de IRSA en Caballito y la nueva Boquita. (Daniel) Angelici juega al perfilbajo, hace como que no tiene interés y es la ciudad la que les regala losterrenos porque si muestra mucho interés, les levanta el precio”. El que hablaes Hernán Petrelli, abogado, especialista en Derecho Urbano y Ambiental y unode los cuatro representantes de la oposición que forma parte del Consejo delPlan Urbano Ambiental (COPUA) en la ciudad de Buenos Aires. Fue designado porla Legislatura porteña en 2013 a partir de una propuesta del ex legisladorRafael Gentili, uno de los pocos que se opuso al llamado pacto PRO-K, unpaquete de leyes inmobiliarias muy cuestionadas que aprobaron el macrismo y elkirchnerismo. Petrelli analiza las grandes obras que se planifican en laciudad, habla sobre los constructores que se reparten los negocios, adviertesobre las políticas públicas que podrían intervenir en el mercado de alquileresy opina sobre la transformación que el macrismo lleva adelante en el Sur.

¿Qué pasa con el estadio shopping de Boca?

Boca tiene un proyecto de hacer un estadiomás grande del que tiene y de paso hacerlo techado. Están pensando en tomar lospredios linderos a la Casa Amarilla que son cuatro hectáreas que hasta hacepoco más de un año, casi dos, estaban a cargo del IVC para hacer viviendassociales, con calles abiertas. Mientras el IVC no le daba uso, los vecinos loempezaron a usar de plaza. Son terrenos que tienen un índice de constructividadsimilar al de avenida Callao, Pueyrredón o Santa Fe, encajonado y alto, dondeel metro cuadrado sale muchísimo. Boca quiere esos terrenos pero lo que estánhaciendo antes es sacarle toda constructividad y toda posibilidad de uso en laLegislatura.

¿Para qué sirve sacarle constructividad?

Lo que define el valor del metro cuadradoes ubicación, uso y constructividad. Si yo a esos inmuebles les saco uso yconstructividad, el valor se deprime. Pero si además en lugar de ponerlo en unasubasta pública donde haya varios oferentes para la compra lo vendo a uno soloy defino quién es, el precio es el que diga el comprador porque es el únicooferente. Hay un proyecto de ley del vicepresidente de Boca, Oscar Moscariello,escandaloso a morir que es como decir “quiero la ley para pagar lo menosposible”. Moscariello está de los dos lados del mostrador, como Macri. Ofreceráalgo por las calles y algo por el predio.

"Boca tiene un proyecto de hacer un estadio más grande del que tiene y de paso hacerlo techado. Están pensando en tomar los predios linderos a la Casa Amarilla que son cuatro hectáreas que estaban a cargo del IVC para hacer viviendas sociales."

¿La constructividad de un predio se modifica solo en la Legislatura?

En general lo usan para subir los precios:esperan a que un socio compre y después le dan la constructividad cuandoempieza a hacer la obra. Si se la dan antes, va a tener que pagar muchísimo. Lasobras importantes piden generalmente nuevos indicadores constructivos en cuantoa alturas y usos. Eso es ámbito de reserva del Poder Ejecutivo.

¿Es una política del gobierno de Macri aprobar un paquete inmobiliariode leyes a fin de año?

Sin duda. Además se hace en tiempo récordporque hay otros que están planteando la vuelta de la Ciudad Deportiva a La Boca,así como San Lorenzo vuelve a Boedo con una ley a medida y fideicomiso que lepermite hacer negocio y cancha. Se puede hacer lo mismo con un predio que tieneIRSA que es un baldío desde hace añares, Solares de Santa María.

¿Están de acuerdo con la salida para San Lorenzo?

Sí, es una reparación histórica que a lavez va a generar con el fideicomiso una ganancia para poder pagar laexpropiación. Es un modelo de expropiación privada que la ley de la ciudadadmite. Hasta Nación lo ha hecho en el entramado de autopista del Oeste desde Morónhasta General Paz con Roggio. Es interesante en la medida en que está controlada.Es complicada cuando te la quieren hacer escondiendo indicadores urbanísticospara que no sepas cuánto es la ganancia y cuánto es el costo de la obra.

Los grandes grupos y el nuevo Código Civil

¿Cuál es la política del macrismo con los grandes grupos inmobiliarios?

Es una política de coordinación. Mayorconstructividad y mayor uso a pedido. Difícilmente te cambien una zonificación,lo que ellos hacen es dar norma por predio: leyes a medida. Pero eso es legaldesde el caso PROMENAR de 1987 de la Corte Suprema en todo el país.

"El nuevo Código Civil es desequilibrado porque no da una migaja de solución para las viviendas populares pero le da todas las soluciones al mercado."

¿Se podría rever ese criterio de la Corte o no?

Hoy por hoy la Corte Suprema de la Naciónestá muy proconstructivista. Si mirás el Código Civil, no admite ni siquiera unbien de familia automático, reducen el camino de sirga. Tampoco redujeron losaños para ser propietario por posesión. Y por otro lado dan derecho desuperficie para emprendimientos comerciales pero no para residencia: para elcomercio si, para regularización de villas no. Te da el derecho real decountries con capacidad de generar cambios en las normas urbanísticas internas.¡Están privatizando norma pública!. Esto se viene en el nuevo Código Civil y lovamos a tener por muchas generaciones. Es desequilibrado porque no da unamigaja de solución para las viviendas populares pero le da todas las solucionesal mercado.

¿Participaron ustedes del debate previo?

Sí, participamos de las 80 audienciaspúblicas desde Habitar Argentina pero en materia de urbanismo y de derechosreales no cambiaron nada. Parece que en el Código Civil cuando tenés queotorgar nuevos derechos civiles está todo muy bien, pero cuando tiene que tocarla estructura económica está todo muy mal.

¿Qué otros grandes constructores predominan en la ciudad?

Caputo, TGI que es subsidiaria de IRSA,Criba que es de Roggio y alrededor de la Facultad de Derecho están haciendo unshopping bajo nivel en la Facultad de Derecho. Eso lo aprobó la Legislatura elaño pasado con voto del PRO y el FPV. Riva, el de la Isla Demarchi, que es unconstructor histórico de la ciudad. Empezó en el 74 y fue pasando por todos losgobiernos.

¿Se reparten los negocios de la ciudad desde que se inició el gobiernodel PRO o desde mucho antes?

Son previos y van a subsistir al PRO. ElPRO puede morirse pero esta lógica va un poco más allá de ellos. Cuando no hantenido gobiernos tan amistosos, lo que han hecho es salir a desarrollarse enMendoza, en Rosario y en otros lugares. Algunos son multinacionales y funcionanen forma diversificada.

Qué hacer con el Puerto

¿Qué pasa con el proyecto del gobierno nacional en la Isla Demarchi?

Está Riva como ganador del concurso y ahorafalta la normativa local para que empiecen las obras. Va a tener que debatirseen la Legislatura. Hay que pensarlo en el marco más estratégico.

¿Hay posibilidad de modificar algo o ya es imposible?

Para mí la pregunta central es qué vamos ahacer con el puerto de Buenos Aires. Si lo vamos a mantener, necesitás una islade mantenimiento cercana como es hoy la isla Demarchi. Si estamos pensando enque lo que hoy se llama Puerto Nuevo –desde Puerto Madero al Norte hasta CostaSalguero- se desactive y toda esa contenerización se reparta entre La Plata,Dock Sud y Zárate, ya no tienen sentido los talleres. Es un tema que no esmenor porque entre 2015 y 2019 se vencen las concesiones de las terminales deBuenos Aires. ¿Qué hacemos, les damos 20 años más? ¿Qué beneficio urbano van atraer?

¿Qué responden el macrismo y el gobierno nacional a esa pregunta?

El macrismo dice que el puerto se queda.

hay que disgregar el puerto de Buenos Aires en un rosario de puertos entre La Plata y Zárate.

El gobierno nacional también dice lo mismo y eso es contradictorio condesguazar la isla Demarchi.

Sí, además el puerto como está ya no estásirviendo para los nuevos tamaños de barcos. Para mi hay que disgregar elpuerto de Buenos Aires en un rosario de puertos entre La Plata y Zárate.

Los shoppings

¿Qué pasa con el shopping Caballito? ¿Después de dos años, IRSAconsiguió la habilitación con la promesa de hacer un puente?

Ese es un predio de cuatro hectáreas quecompró IRSA a la quiebra de Ferro Carril Oeste. Esos containers que vos ves enAvellaneda y el puente están sin habilitación y nadie los clausura. Eseproyecto hoy tiene una residencialidad que le permite construir un máximo de cuatroo cinco pisos como máximo coincidente con las viviendas que va a hacer PROCREARal lado. La norma sólo admite centros comerciales de un cuarto de manzana. Laley que se va a aprobar ahora antes defin de año –después del dictamen que salió la semana pasada- le habilita hacerel shopping y tres torres de 13 pisos cada una.

Y además prometen hacer un puente a una cuadra de donde ya existe uno.

Si te regalo algo a vos que me beneficia amí, ¿te regale algo? Ellos dicen que le va a dar más constructividad y másvalor a la tierra porque el puente que existe hoy es de doble vía y todo setorna lento. Entonces IRSA promete uno nuevo para que todo circule más rápido yel shopping se llene de gente.

Podría decirse que tiene su lógica.

Sí, es la lógica empresaria pero no hay unalógica ciudadana. Los shoppings en el mundo no se meten en el entramado urbano,que es para el comercio de baja escala. ¿Querés shopping? Andáte a laperiferia, cerca de una autopista. Esto pasa en Latinoamérica pero no pasa enEuropa. Esto es un buen negocio pero es matar las necesidades de circulación dela sociedad y al pequeño comercio.

Es una vieja historia esa.

Sí, es vieja porque nadie la atiende yporque los gobiernos siguen despreciando estos argumentos.

¿Qué pasa con el shopping a cielo abierto de Juan B. Justo y Santa Fe?

Es un shoppingque tiene un vicio de origen. Las leyes de urbanismo son de doble lectura.Puede haber modificaciones entre la ley inicial y la definitiva pero en estecaso el anexo el shopping “Arcos Gourmet” no fue presentado ni discutido enaudiencia pública. A raíz de esos se presentaron dos amparos. Pero la Autoridadde Protección del Ambiente de Buenos Aires, ente autárquico, les dio laaprobación.

El estudio de impacto ambiental se aprobó después.

Si, ahora sí.Cuando se iba a inaugurar, no. Pero la medida cautelar sigue vigente por unamparo de CAME.

¿El kirchnerismo se opuso o hizo alguna objeción aeste proyecto?

No. Votó elanexo 4.

El kirchnerismo acompaña entonces todos los grandes proyectosdel macrismo a nivel inmobiliario.

En el caso delestadio shopping de Boca, firmó dictámenes en disidencia.

El Sur después de Macri

¿Qué está haciendo el macrismo en el sur de laciudad según su criterio?

Ellos lopresentan como una forma de lograr la equidad social. Está escrito en el modeloterritorial que buscan que los valores del metro cuadrado en la zona sur seacerquen a los de la zona norte. Eso implica una suba automática de losalquileres y una migración de los habitantes de menos recursos de esos barrioshacia el conurbano. La avenida Patricios, el Centro Cívico, el Metrobus delsur, el plan de Comuna 8 que es un distrito de exenciones para industriasdeportivas, todo eso va llevando ya desde ahora a un mayor valor del metrocuadrado que ya está pasando. Es un proceso de gentrificación acelerado.

Sin embargo, la idea general es que hasta que llegóMacri nunca nadie había hecho nada por el Sur. ¿Usted coincide?

Y… La gente telo dice. Es cierto que la Corporación del Sur de Ibarra generó muchasexpectativas pero tuvo muy poca efectividad. Todo eso fue poco. Lo que hay quehacer es algo distinto.

Entonces el macrismo tiene efectividad en suproyecto de su ciudad.

Si, un modelode su ciudad de todos lindos. Ya la gente que camina no es la misma. Es unproceso de ocupación de unos sobre otros.

"El progresismo fue muy ineficiente, la gestión de Ibarra parecía que hacía mucho y se la pasó peleando primero con los radicales y después con los municipales".

Frente a eso hubo en la ciudad un progresismoineficiente en desarrollar supuesto modelo de ciudad y lo que persiste es laresistencia de vecinos en algunos barrios.

Si, fue muyineficiente. Hizo muy poca, cosas espasmódicas. La gestión de Ibarra parecíaque hacía mucho pero se la pasó peleando con los radicales primero y conSUTEGBA (trabajadores municipales) después.

¿Cómo sería hacer algo distinto según su criterio?

Un Estado concapacidad de intervenir en el mercado de valores de suelos. Eso implica tenerinstrumentos de intervención territorial y un buen banco de tierras y unapolítica de alquileres. Mientras subsista la crisis de confianza en los bancos,todos los ahorros van a ir a inmuebles que ni siquiera se alquilan, el valordel metro cuadrado va a seguir por las nubes. Y todo lo que hacés, incluido elPROCREAR, termina subiendo el valor de la tierra. Si no tenés un stock detierras y no sos un gran proveedor de tierras con el que ingresas y salís delmercado. Hay experiencias en pilotos en Moreno el IDUAR Instituto de DesarrolloUrbano de Moreno. Bahía Blanca, Trenque Lauquen. Contribución por valorización,contribuciones progresivas a los baldíos o inmuebles inactivos. Hoy estamos losciudadanos solos frente al mercado inmobiliario porque el Estado no interviene.

O interviene para ayudar al mercado.

Sí, como en elcaso de las aprobaciones de Boca y Caballito.

¿En qué punto está la discusión sobre la ley dealquileres?

El contrato dealquiler, la relación entre inquilino y locatorio es una facultad del Congresonacional. Hay distintos proyectos pero todos muy verdes. Lo que sí puede hacerel gobierno local son políticas públicas.

¿Qué tipo de políticas públicas?

Lo primero estener un organismo público que sea competente. Hoy no hay ningún organismo delEstado que diga “yo tengo plena competencia en alquileres”. El gobierno de laciudad podría tener un registro de inquilinos, un fondo de reparos, exencionespara que los propietarios alquilen a los inquilinos que tiene el Estado,excepciones al código de edificación si se compromete a brindar un alquiler pordiez años. Hay que regular mercado y la única forma de hacerlo es constituirsecomo actor en el mercado.

¿Qué hizo el PRO con el Instituto de la Vivienda dela Ciudad?

Básicamente loque hace es no ejecutar. El año que más ejecutó fue el 30 por ciento. Es unente autárquico que políticamente no responde al ministro de Desarrollo Urbano(Daniel Chaín). En el informe anual, siempre aparecen las mismas 300 viviendas.

¿Y en cuanto a los desalojos?

Son desalojosadministrativos. Por una vieja ordenanza de la década del ’60, el gobiernotiene la capacidad de desalojar en vía pública. El PRO entró con una políticade desalojos salvaje. Yo creo que han empezado a ser más discretos y a aplicarpolítica pública. De hecho mejoraron el Félix Lora que estuvieron a punto dedesactivarlo y casi venderlo. María Eugenia Vidal es más hábil que los demás.