Las razones que llevaron al “divorcio” de la construcción con el mercado inmobiliario
La actividad de la construcción repuntó un 7,4% en septiembre gracias a la obra pública y la reducción de los costos en dólares. Pero al mismo tiempo la brecha cambiaria y el cepo dejaron al mercado inmobiliario en su peor nivel en 20 años. La opinión de los analistas.
El cepo al dólar produjo durante este año una situación curiosa en la economía: el divorcio entre la actividad inmobiliaria y la de la construcción.
De acuerdo al último informe del Banco Ciudad, la construcción viene repuntando gracias a la obra pública y en septiembre creció un 7,4%, acumulando una suba del 4,6% en los primeros 9 meses del año. Pero en la vereda de enfrente, el mercado inmobiliario continúa contrayéndose y cayó un 19% en agosto, operando en su menor nivel en 20 años.
El reporte destaca que la construcción “acumula cuatro trimestres consecutivos de recuperación, sosteniéndose como una de las actividades más dinámicas de 2013”.
Las razones hay que buscarlas en la reactivación de la obra pública durante este año eleccionario, y la reducción de los costos en dólares medidos al tipo de cambio “blue”.
“Las obras de infraestructura y viales resultaron las más dinámicas en septiembre, con subas del 14% anual, acompañadas por un repunte de las edificaciones comerciales, de oficinas e industriales (9,5%) y de la construcción de viviendas (4,7%)”, detalla el informe del Ciudad. Así fue como 15 provincias ya superaron el nivel de actividad registrado antes de que se implementaran los controles cambiarios en octubre de 2011, según un relevamiento de la consultora NoaNomics.
De todas formas, la mayoría de las provincias también sintieron este impacto positivo, sobre todo Tierra del Fuego, que registró un aumento del 71% en el consumo de cemento, seguida de La Pampa(23%) y Misiones (19%), mientras que en La Rioja y Entre Ríos mostraron subas explosivas en los permisos de construcción, con alzas del 99% y 94% respectivamente, tal como calculó el estudio de NoaNomics.
El trabajo de ese estudio informa que el distrito porteño vio aumentado en un 49% el monto destinado a obra pública, mientras que Jujuy la incrementó en un 95% y Río Negro en un 51%.
“En las obras residenciales jugó un rol no menor la caída del costo de la construcción en dólares”, agrega el documento del Ciudad, porque “si bien en septiembre el costo de construir creció un 22% anual en pesos, medido al tipo de cambio \'blue\' cayó un 17%”.
“La baja del costo de la construcción, combinada con las restricciones para atesorar divisas y girar dividendos al exterior, sumada a créditos a tasas reguladas, también ayuda a explicar el repunte de las edificaciones comerciales y productivas, buscándose, al igual que en el caso de las familias, invertir en activos dolarizados, aprovechando la creciente brecha cambiaria”, explican en la entidad macrista.
“La ampliación de la brecha favoreció la construcción y refacción o ampliación de inmuebles, que recibió recursos desde el mercado inmobiliario. El cepo cambiario movilizó en forma positiva a los desarrolladores inmobiliarios (con proyectos en marcha o próximos a ponerse en ejecución), que ‘aceptaron’ un importante ajuste a la baja del precio de venta del metro cuadrado medido en dólares”, coinciden en el diagnóstico desde la consultora Reporte Inmobiliario.
El titular de la Cámara Inmobiliaria Roberto Arévalo también dio datos en ese sentido. “Muchos inversores prefieren resguardarse y usar el dinero para refaccionar en vez de comprar, para aumentar el valor de sus viviendas”, comentó el empresario en diálogo con LPO.
Arévalo aseguró que el índice de la construcción fue más alto porque incluye la obra pública y por ende "es un porcentaje que no muestra la realidad”.
La otra cara de la moneda
Por otro lado, la compraventa de inmuebles continúa con “una caída exponencial”, según Arévalo.
En el Ciudad apuntan que en el acumulado del año en el Colegio de Escribanos porteño se registraron solamente 21.400 operaciones: una caída del 33% respecto al mismo período del 2012. Así, el nivel de ventas está debajo del momento crítico del 2001 y 2002.
“Por la brecha cambiaria se retrajo la demanda y la oferta”, acotó Arévalo, quien recordó que el 80% de la compraventa es de inmuebles usados.
En Reporte Inmobiliario señalan que “los propietarios de unidades usadas y nuevas terminadas se mantuvieron ‘duros’, no estuvieron dispuestos a aceptar la caída del precio del metro cuadrado producto de la devaluación del peso y entonces cayó la cantidad de viviendas ofrecidas en venta”.
Hasta cuándo
¿Cuánto puede durar esta separación entre construcción y actividad inmobiliaria? En Reporte Inmobiliario indican que puede estirarse un tiempo más ya que “el proceso de inversión en construcción tiene inercia, debido a que la ejecución de las obras tiene una duración promedio de 24 a 36 meses. La gran cantidad de obras privadas puestas en marcha durante 2011 morigeró el proceso recesivo de 2012 y este año contribuyó a sostener un elevado nivel de actividad”.
En el Banco Ciudad son más pesimistas y arriesgan que “es previsible una retracción de la obra pública tras las elecciones, junto una reducción de la obra privada, según se desprende de las estadísticas de permisos de edificación. Así, la construcción podría experimentar una caída en 2014, aunque manteniéndose en niveles históricamente elevados”, como sucede en Venezuela.
Si este pronóstico se cumple, entonces la construcción volvería a converger a números el estancamiento en la compraventa de inmuebles que seguramente continúe el año próximo de la mano del cepo al dólar.
“Esperamos que no caiga más de lo que ha caído, más no puede seguir cayendo”, se lamenta Arévalo. “Por el momento, no se avizoran cambios”, sostuvo.
“Poco puede esperarse hasta tanto no se solucione el problema de fondo: alta inflación, desdoblamiento cambiario y falta de crédito de largo plazo. El crédito hipotecario en Argentina equivale hoy al 1,7% del PIB, cifra que resulta extremadamente baja no sólo respecto de nuestra propia historia (5% en los ´90s), sino particularmente decepcionante si se la compara con otros países latinoamericanos (4% en Brasil, 4,4% en Perú y 17% en Chile)”, cierra el documento del Ciudad.
De acuerdo al último informe del Banco Ciudad, la construcción viene repuntando gracias a la obra pública y en septiembre creció un 7,4%, acumulando una suba del 4,6% en los primeros 9 meses del año. Pero en la vereda de enfrente, el mercado inmobiliario continúa contrayéndose y cayó un 19% en agosto, operando en su menor nivel en 20 años.
El reporte destaca que la construcción “acumula cuatro trimestres consecutivos de recuperación, sosteniéndose como una de las actividades más dinámicas de 2013”.
Las razones hay que buscarlas en la reactivación de la obra pública durante este año eleccionario, y la reducción de los costos en dólares medidos al tipo de cambio “blue”.
“Las obras de infraestructura y viales resultaron las más dinámicas en septiembre, con subas del 14% anual, acompañadas por un repunte de las edificaciones comerciales, de oficinas e industriales (9,5%) y de la construcción de viviendas (4,7%)”, detalla el informe del Ciudad. Así fue como 15 provincias ya superaron el nivel de actividad registrado antes de que se implementaran los controles cambiarios en octubre de 2011, según un relevamiento de la consultora NoaNomics.
De todas formas, la mayoría de las provincias también sintieron este impacto positivo, sobre todo Tierra del Fuego, que registró un aumento del 71% en el consumo de cemento, seguida de La Pampa(23%) y Misiones (19%), mientras que en La Rioja y Entre Ríos mostraron subas explosivas en los permisos de construcción, con alzas del 99% y 94% respectivamente, tal como calculó el estudio de NoaNomics.
El trabajo de ese estudio informa que el distrito porteño vio aumentado en un 49% el monto destinado a obra pública, mientras que Jujuy la incrementó en un 95% y Río Negro en un 51%.
“En las obras residenciales jugó un rol no menor la caída del costo de la construcción en dólares”, agrega el documento del Ciudad, porque “si bien en septiembre el costo de construir creció un 22% anual en pesos, medido al tipo de cambio \'blue\' cayó un 17%”.
“La baja del costo de la construcción, combinada con las restricciones para atesorar divisas y girar dividendos al exterior, sumada a créditos a tasas reguladas, también ayuda a explicar el repunte de las edificaciones comerciales y productivas, buscándose, al igual que en el caso de las familias, invertir en activos dolarizados, aprovechando la creciente brecha cambiaria”, explican en la entidad macrista.
“La ampliación de la brecha favoreció la construcción y refacción o ampliación de inmuebles, que recibió recursos desde el mercado inmobiliario. El cepo cambiario movilizó en forma positiva a los desarrolladores inmobiliarios (con proyectos en marcha o próximos a ponerse en ejecución), que ‘aceptaron’ un importante ajuste a la baja del precio de venta del metro cuadrado medido en dólares”, coinciden en el diagnóstico desde la consultora Reporte Inmobiliario.
El titular de la Cámara Inmobiliaria Roberto Arévalo también dio datos en ese sentido. “Muchos inversores prefieren resguardarse y usar el dinero para refaccionar en vez de comprar, para aumentar el valor de sus viviendas”, comentó el empresario en diálogo con LPO.
Arévalo aseguró que el índice de la construcción fue más alto porque incluye la obra pública y por ende "es un porcentaje que no muestra la realidad”.
La otra cara de la moneda
Por otro lado, la compraventa de inmuebles continúa con “una caída exponencial”, según Arévalo.
En el Ciudad apuntan que en el acumulado del año en el Colegio de Escribanos porteño se registraron solamente 21.400 operaciones: una caída del 33% respecto al mismo período del 2012. Así, el nivel de ventas está debajo del momento crítico del 2001 y 2002.
“Por la brecha cambiaria se retrajo la demanda y la oferta”, acotó Arévalo, quien recordó que el 80% de la compraventa es de inmuebles usados.
En Reporte Inmobiliario señalan que “los propietarios de unidades usadas y nuevas terminadas se mantuvieron ‘duros’, no estuvieron dispuestos a aceptar la caída del precio del metro cuadrado producto de la devaluación del peso y entonces cayó la cantidad de viviendas ofrecidas en venta”.
Hasta cuándo
¿Cuánto puede durar esta separación entre construcción y actividad inmobiliaria? En Reporte Inmobiliario indican que puede estirarse un tiempo más ya que “el proceso de inversión en construcción tiene inercia, debido a que la ejecución de las obras tiene una duración promedio de 24 a 36 meses. La gran cantidad de obras privadas puestas en marcha durante 2011 morigeró el proceso recesivo de 2012 y este año contribuyó a sostener un elevado nivel de actividad”.
En el Banco Ciudad son más pesimistas y arriesgan que “es previsible una retracción de la obra pública tras las elecciones, junto una reducción de la obra privada, según se desprende de las estadísticas de permisos de edificación. Así, la construcción podría experimentar una caída en 2014, aunque manteniéndose en niveles históricamente elevados”, como sucede en Venezuela.
Si este pronóstico se cumple, entonces la construcción volvería a converger a números el estancamiento en la compraventa de inmuebles que seguramente continúe el año próximo de la mano del cepo al dólar.
“Esperamos que no caiga más de lo que ha caído, más no puede seguir cayendo”, se lamenta Arévalo. “Por el momento, no se avizoran cambios”, sostuvo.
“Poco puede esperarse hasta tanto no se solucione el problema de fondo: alta inflación, desdoblamiento cambiario y falta de crédito de largo plazo. El crédito hipotecario en Argentina equivale hoy al 1,7% del PIB, cifra que resulta extremadamente baja no sólo respecto de nuestra propia historia (5% en los ´90s), sino particularmente decepcionante si se la compara con otros países latinoamericanos (4% en Brasil, 4,4% en Perú y 17% en Chile)”, cierra el documento del Ciudad.