Escándalo: un importante donante de Abbott es investigado por estafar a miles de familias hispanas
Alcanzar el sueño americano nunca fue fácil. Y, menos aún, cuando la gente es estafada persiguiendo ese anhelo. Eso le pasó a miles de familias latinas que fueron el objetivo explícito de un desarrollador en Texas. Tanto así que el Departamento de Justicia y la Oficina de Protección Financiera del Consumidor de ese estado presentó una demanda contra esta inmobiliaria cuyos dueños están muy ligados a Greg Abbott, alegando fraudes que se dirigieron específicamente a consumidores hispanos con prácticas crediticias abusivas, publicidad engañosa y viviendas de calidad inferior en un acuerdo de tierras ilegal.
"Utilizando aplicaciones de redes sociales del siglo XXI para atacar y engañar a los consumidores, Colony Ridge se propuso explotar algo tan antiguo como Estados Unidos: el sueño de un inmigrante de tener una casa propia", dijo el fiscal Federal Alamdar S. Hamdani para el Distrito Sur de Texas.
"Como se alega en la denuncia, la práctica de explotación de Colony Ridge comenzó con publicidad engañosa en plataformas como TikTok y a menudo terminó con familias enfrentándose a la ruina económica, sin hogar y con sueños destrozados", enfatizó.
Colony Ridge desarrolló una colección de subdivisiones que cubren aproximadamente 33,000 acres de tierra a 30 millas al norte de Houston. Esos vecindarios llamaron la atención del gobernador Greg Abbott y de la Legislatura controlada por los republicanos después de que publicaciones de derecha afirmaran que son un imán para inmigrantes indocumentados y están invadidos por el crimen.
Las casas que se empezaron a desarrollar en Colony Ridge
Si bien nunca se aprobó ninguna legislación para abordar las prácticas de la empresa, la legislatura de Texas aprobó un proyecto de ley que autorizaba hasta 40 millones de dólares para patrullas de policías estatales en el área de Colony Ridge.
La acusación del Departamento de Justicia incluye a Terrenos Houston, Terrenos Santa Fe y Lotes y Ranchos, las otras razones sociales con las que estaría operando Colony Ridge. El CEO de esas empresas es William "Trey" Harris, hermano de John Harris el director ejecutivo de Colony Ridge. Según medios locales y la agencia AP, donaron más de 1 millón de dólares para la última campaña del gobernador.
Incluso, públicamente uno de los hermanos Harris le pegó a Abbott por incrementar los rumores acerca de que esa zona donde se estaban vendiendo lotes estaban relacionados con la inmigración ilegal y el crimen. "Trey" Harris calificó de "difamatorias" y "sin fundamento" esas acusaciones y apuntó al gobernador. "Estoy un poco decepcionado con nuestro gobierno estatal porque está tomando medidas basadas en mentiras y chismes", dijo.
Sea como fuere, la demanda civil federal contra el desarrollador dice que anunciaba la venta de lotes casi exclusivamente en español, a menudo en TikTok u otras publicaciones de redes sociales que presentan, por ejemplo, banderas nacionales y música regional de América Latina para captar al público latino.
La demanda alega que Colony Ridge atrajo a decenas de miles de consumidores hispanos a sus productos crediticios predatorios. Se habla de un total de 40.000. Los registros de ejecuciones hipotecarias y títulos de propiedad desde septiembre de 2019 hasta septiembre de 2022 muestran que Colony Ridge inició ejecuciones hipotecarias en al menos el 30% de los lotes financiados por el vendedor dentro de solo tres años de la fecha de compra, y la mayoría de las quiebras de préstamos ocurrieron incluso antes, según la misma publicación. A nivel nacional, el 2,1% de los préstamos hipotecarios originados en 2019 entraron en mora por 60 días o más dentro de los tres años posteriores a su originación. Los registros, según las autoridades federales, también confirman que Colony Ridge representó más del 92% de todas las ejecuciones hipotecarias registradas en el condado de Liberty entre 2017 y 2022.
El director ejecutivo de la desarrolladora apuntada, John Harris, dijo que estaba "sorprendido" por la demanda, que calificó de "infundada y a la vez escandalosa e incendiaria".
"Nuestro negocio prospera gracias a las referencias de los clientes porque los propietarios están felices y pueden experimentar el sueño americano de poseer una propiedad", sostuvo Harris en un comunicado. "Prestamos a quienes no tienen la oportunidad de obtener un préstamo de nadie más y estamos orgullosos de la relación que hemos desarrollado con los clientes. Esperamos contar la verdadera historia de Colony Ridge", agregó.
Greg Abbott recibió más de 1 millón de dólares para la campaña de los hermanos Harris
Según la demanda, desde al menos 2016, Loan Originator Services, LLC, que también figura como demandada, ha originado todas las hipotecas financiadas por el vendedor de Colony Ridge. Según este acuerdo, Colony Ridge Land todavía está registrado como prestamista en las presentaciones ante el Secretario del Condado de Liberty y administra los préstamos financiados por el vendedor, además de retener los pagarés y el derecho a ejecutar la hipoteca sobre las propiedades."Al igual que Colony Ridge, Loan Originator Services no evalúa la capacidad de pago de los prestatarios y no solicita pruebas de ingresos o obligaciones de los prestatarios", afirma la denuncia.Y continúa explicando que Colony Ridge se beneficia de sus hipotecas financiadas por los vendedores cobrando altas tasas de interés e imponiendo cargos por mora cuando los consumidores se retrasan en sus pagos. Además, acumulan ingresos por pagos iniciales, pagos de hipotecas y otras tarifas por tierras que a menudo no son viables para el uso de los consumidores.
En lugar de trabajar con los clientes para establecer planes de pago correctivos o discutir opciones de refinanciamiento, Colony Ridge frecuentemente impone cargos mensuales por pagos atrasados, lo que exacerba los desafíos de los prestatarios para pagar sus préstamos. Esta práctica conduce a incumplimientos de préstamos, lo que luego permite a la desarrolladora dedicarse a la "reversión" de propiedades. "Este cambio implica recomprar propiedades en ejecución hipotecaria y revenderlas, a menudo a precios más altos, lo que resulta en más pagos iniciales, tarifas y pagos hipotecarios sobre deudas aún mayores para los nuevos consumidores", destaca la publicación. Según los registros de ejecuciones hipotecarias y títulos de propiedad, entre septiembre de 2019 y junio de 2023, Colony Ridge revendió al menos el 40% de todas las propiedades que vendió: 8.237 propiedades se vendieron dos veces, 3267 propiedades tres veces y 2067 propiedades cuatro o más veces.
"Colony Ridge prometió el sueño americano, pero alegamos que, en realidad, ha resultado una pesadilla para miles de familias hispanas trabajadoras que esperaban construir sus casas en la comunidad de Terrenos, Houston", dijo la Fiscal General Adjunta Kristen Clarke, de la División de Asuntos Civiles del Departamento de Justicia. División de Derechos. "Esta demanda demuestra nuestro compromiso de responsabilizar a aquellos en la industria inmobiliaria y financiera que intencionalmente atacan y explotan a los compradores de viviendas porque son hispanos o no hablan bien inglés", añadió.