Los latinos se mudan a ciudades más económicas y marcan un récord en la compra de viviendas
En medio de lo que fue un 2022 difícil para la adquisición de una vivienda, los latinos mostraron una tendencia a migrar hacia otras ciudades para volver su sueño realidad. Si bien los hispanos tienden a concentrarse en las ciudades más grandes y los mercados costeros donde los precios de las viviendas son altos, la adopción de estrategias creativas para combatir la estrechez del mercado inmobiliario, como la puesta en común de recursos económicos o mudarse a áreas más asequibles, les permitió obtener viviendas, según el último reporte de The National Association of Hispanic Real Estate Professionals (NAHREP).
Hasta ahora, los hispanos pudieron aprovechar también los precios más accesibles en Texas y Florida; y más recientemente, los latinos han demostrado una inclinación a migrar a los estados del medio oeste que tradicionalmente han visto poblaciones latinas más bajas.
El estudio detectó que la "tasa de acceso a la vivienda" de los hispanos ha experimentado un crecimiento constante en los últimos ocho años, alcanzando el 48,6%. En 2022, los latinos agregaron un total neto de 349.000 hogares como propios, una de las mayores subas en un solo año para latinos en los últimos 10 años.
Desde el 2014, cuando la tasa de acceso a la vivienda entre los latinos comenzó a aumentar después de la Gran Recesión, hubo 2,3 millones de nuevos propietarios hispanos en términos netos. Hoy hay 9,2 millones de hispanos que son propietarios de sus hogares.
Según NAHREP, en 2022 los latinos sumaron 628.000 nuevos hogares, el mayor crecimiento en más de una década, y más del doble que los blancos no hispanos. Los latinos explicaron el 38,7% de las compras de todos los hogares el año pasado. Esto es en contraste con los dos años anteriores cuando un boom inesperado en la compra de hogares tuvo como protagonistas a la población blanca no hispano, que casi duplicó la de hogares latinos.
En términos de las edades de quienes acceden a las viviendas, en el caso de los latinos, son los jóvenes quienes hacen punta (con edad promedio de 30 años). "Los latinos también tienden a ser más jóvenes como propietarios. De acuerdo a la Ley de Divulgación de Hipotecas de Vivienda (HMDA), la mayoría (70,6%) de los latinos que compraron una casa con una hipoteca en 2021 estaban con una edad por debajo de bajo de 45 años", dice la encuesta.
La suba del precio de la vivienda ha alcanzado niveles sin precedentes, un nuevo récord de 20% a partir de abril de 2022, el mayor aumento de precio año tras año en décadas.
En los últimos 10 años, el índice nacional de precios de la vivienda se ha más que duplicado. Mientras aumenta la tasa de interés, se moderaron las alzas de precios de las viviendas hacia fines de 2022, pero aún así estuvieron con crecimiento de dos dígitos. Incluyendo los que son más económicos y son el hogar de grandes poblaciones latinas como Florida, Nueva Jersey y Texas, donde en forma combinada hay 19,6 millones de latinos.
"La falta de viviendas en venta impulsa desafíos de asequibilidad. En enero de 2022, había menos casas existentes disponibles para la venta que en cualquier momento desde finales de la década de 1990. La falta de oferta de vivienda se agrava por un déficit de una década que cayó dramáticamente después de la Gran Recesión y ha aún por recuperarse por completo", dice el reporte.
A principios del año pasado, el promedio de la hipoteca de tasa fija a 30 años era 3,22% por ciento, pero para abril la tasa promedio alcanzó el 5% y en octubre, más del 7%. Mientras que un 7% de la tasa de interés no es la más alta antes vista en Estados Unidos, el promedio no ha sido más que eso desde 2002. "Las tasas de interés tuvieron un efecto de enfriamiento sobre el mercado inmobiliario sobrecalentado, también creó nuevas barreras a la asequibilidad", dice el reporte.
Un aumento en las tasas de interés de 3% a 7% se traduce en una pérdida de poder adquisitivo del 30%. Esto es visible en casi todos los mercados, a pesar de que debido al aumento de las tasas de interés aumentaron dramáticamente los pagos mensuales de la hipoteca. En cada uno de los mercados que experimentaron una caída en los precios de lista entre 2021 y 2022, los pagos mensuales de la hipoteca aumentaron en al menos el 46%.
De acuerdo a a Freddie Mac, el 33% de los latinos de 45 años o menos pueden calificar para una hipoteca. Entre los que aún no tiene una hipoteca, la proporción de latinos listos para obtenerla aumenta al 39%. "Los latinos tienen las mayores oportunidades de acceder al crédito hipotecario que cualquier otra raza o grupo étnico", concluye el trabajo de NAHREP.