Sin el congelamiento de los alquileres, prevén subas de más del 40% con la nueva ley
La nueva ley de alquileres y el fin de la vigencia del decreto que congelaba alquileres y prohibía desalojos se conjugaron para crear más escasez en un mercado ya complicado por la falta de oferta. Por eso, desde las inmobiliarias estiman que los nuevos alquileres tendrán un aumento del orden 40%, aunque en algunos barrios o en propiedades con balcón, patio o terraza puede ser incluso más.
Para muchos inquilinos a los que se les venció el contrato de alquiler durante la pandemia y no se mudaron al abrigo del decreto que les permitía estirar la locación, este mes y el próximo serán complicados porque saldrán a buscar propiedades bajo la vigencia de la nueva ley de alquileres, advierten en el sector.
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La renovada presión tributaria, incrementada por el hecho de que la ley obliga a los que tengan a partir de tres propiedades en alquiler a registrarse como Responsables Inscriptos y no como monotributistas, hizo que muchos propietarios se inclinen por vender. En especial en el segmento de las propiedades de más de dos ambientes, que se han volcado mayormente a la venta.
"La realidad es que para muchos propietarios se suman el alto costo -que ahora va a ser más alto-, la baja rentabilidad y la acumulación de traspiés con los inquilinos por los DNUs que sacó el Gobierno el año pasado y se cansaron y ya no quieren alquilar más. Como decimos en la jerga nuestra, no están ni fríos ni tibios, sino que están calientes por vender. Y el que está caliente por vender, vende. Acepta que las condiciones del mercado cambiaron, que una propiedad que hace 4 años cotizaba a 100 mil dólares, hoy se vende rápido a 65 mil o 70 mil dólares, pero si se sienta a esperar a que le paguen 80 mil, no va a pasar. En La Plata monoambientes que cotizaban a 45 mil dólares, hoy se venden por 33 mil, y departamentos de un dormitorio que rondaban los 65 mil, hoy salen por 52 mil", explicó a LPO Mariano Malbrán, presidente de la Cámara Argentina de Servicios Inmobiliarios (Camesi).
En este contexto, para muchas familias encarar un nuevo contrato puede suponer un 40% de aumento en promedio respecto de lo que venían pagando en marzo cuando se congelaron los pagos. Es que bajo la nueva ley, los alquileres son a tres años y con aumentos regulados por ley, con lo cual la única forma de defenderse del propietario de eventuales congelamientos es empezar el contrato con un precio más alto. Y el mercado se lo permite porque la escasez de viviendas es un problema de larga data que hace que la demanda potencial sea mayor a la oferta.
"No me cabe dudas de que la ley fue con buenas intenciones, pero el resultado es otro. Por eso los Colegios de Martilleros están peleando para que se dé de baja esta ley que se chocó de frente con la realidad. De hecho, de aplicarse la ley retroactivamente, los aumentos de los alquileres que se vencieron durante el congelamiento ahora deberían ser del orden del 52% anual. Por eso, los que venían estirando alquileres vencidos van a sentarse a negociar los vencimientos pendientes y acordar un precio nuevo que contemple el incremento de costos para el propietario", agregó Malbrán.
En efecto, quienes renueven porque se les vence en marzo el alquiler lo harán con la fórmula que establece la ley que pondera en partes iguales el RIPTE -que mide la evolución de los salarios estables- y la inflación medida con el IPC. Y lo harán con actualizaciones anuales y ya no semestrales como se estilaba hasta hace poco. Este índice para enero se ubica en el 33,3%, ya que los precios subieron 38,5% interanual y los salarios, 28,3%. Con este índice de ajuste bien por debajo del 41,4% de la inflación núcleo, para los propietarios que busquen seguir alquilando, también los incentivos están a favor de terminar los contratos actuales, no renovar; y firmar un nuevo contrato con otros inquilinos.
Este combo supone para los inquilinos pagar alquileres que contemplen la contratación de contadores por la registración como Responsable Inscripto de su locador y menor oferta de propiedades, pagar también lo que adeuden por el congelamiento, y también proyectar en sus presupuestos un 5% de aumento en las expensas a partir del mes próximo en promedio, por el impacto de las subas a los encargados de edificios.
"Las casas están aumentando mucho más que los departamentos, también las propiedades con patio o terraza porque mucha gente sufrió mucho el encierro y le resulta invaluable tener un espacio propio de desahogo o para que los chicos tengan lugar donde correr mientras no se recupera del todo la presencialidad en sus actividades", aclaró Malbrán.
Por su parte, desde Inquilinos Agrupados consideran que es una irresponsabilidad del Gobierno haberle puesto fin al congelamiento de los alquileres y haberlos "expulsado" y forzado a mudarse mientras los mismos funcionarios reconocen que la nueva ola del covid es inminente. Por eso, convocan en redes sociales a manifestarse el último lunes de este mes contra el descongelamiento de los alquileres y el fin de la extensión automática de los contratos de locación.