Los polémicos créditos indexados mediante UVAs generaron un aumento de la demanda en el mercado inmobiliario sin un correlato del lado de la oferta. El impacto de corto plazo fue un aumento del 12% del costo del metro cuadrado usado en la Ciudad de Buenos Aires, pero también llevó a una paralización de la construcción de pozo, la principal modalidad de fondeo del sector de los últimos quince años.

Por ejemplo, en febrero en Córdoba, se vio una retracción de las operaciones inmobiliarias del 29,6% interanual -según relevó la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (Ceduc)- producto del "susto" que generó en el mercado la corrección del tipo de cambio, pero también por la retracción de la oferta.

Desde Ceduc explicaron que este número se enmarca en un crecimiento interanual de las operaciones del orden del 20% en los meses previos, pero que eso no quita que en los valores de febrero se observa que cayó la venta de casas y departamentos financiados porque el consumidor dejó de comprar de pozo para pasarse a demandar viviendas terminadas con créditos en Unidades de Valor Adquisitivo (UVAs).

Esto de ninguna manera se contradice con la fuerte expansión que está registrando la construcción a nivel nacional y que está liderada por la obra pública, sino que marca un cambio de modelo en el segmento de la construcción de viviendas: mientras los despachos de asfalto crecen al 44,8% anual, los sanitarios lo hacen al 12,4%. Y los despachos de bolsas de cemento de 50 kilos están prácticamente estancados.

Por ejemplo, la superficie a construir que sigue el Indec, registrada por los permisos de edificación otorgados para la ejecución de obras privadas en una nómina representativa de 41 municipios, registró en el primer bimestre una caída del 2,9% respecto de igual período del año anterior.

LPO consultó al arquitecto Damián Tabakman, director de la Escuela de Negocios Real Estate, quien explicó que estamos en presencia de un cambio en la demanda que va a obligar a un cambio cultural en la oferta que implica un encarecimiento del fondeo por un lado, pero en especial un aumento del costo tributario en el sector, lo que se va a traducir en un mayor costo del metro cuadrado.

Es que ya sin acceso al fondeo "de pozo", las empresas constructoras, tienen como alternativa recurrir a los créditos intermedios en UVAs como el que el Banco Provincia lanzó este lunes y el Banco Ciudad lleva prácticamente un año otorgando. Se trata de créditos que permiten financiar hasta el 60% del costo de la obra con un plazo máximo de 36 meses a una tasa fija del 8% en pesos bajo la modalidad UVA y que exigen que el desarrollador sea dueño del terreno y que éste sea hipotecable.

Con la construcción con fideicomisos al costo, los desarrolladores no ponían capital propio o "equity" en garantía, sino que construían con capital de los inversores poniendo metros cuadrados a cambio, pero no capital.

"Un desarrollador que levanta el capital para construir tomando la tierra contra metros y prevendiendo en pozo al costo, no pone equity y no califica para un préstamo intermedio en el cual los bancos pretenden que el desarrollador arriesgue su capital propio", explicó Tabakman.

Poner equity propio, implica un costo mayor que va a traducirse al costo de construcción. "Pero esa no es la mayor diferencia porque de todos modos el precio ‘al costo' del pozo implicaba un descuento que en neto termina más o menos compensando la tasa de interés. El tema impositivo sí va a significar un cambio en la estructura de costos".

El sector de la construcción no se caracterizó históricamente por la verificación del origen de los fondos y esto se evidenció en el Sinceramiento Fiscal, en el que hubo varios millones blanqueados en forma de real estate tanto en el país como en el extranjero. En este sentido, en el sector del real estate estiman que lo que más encarece el metro cuadrado es el proceso de estricto control tributario de cada etapa que le impone el sector bancario, en particular en materia de Impuesto a las Ganancias.

"No es un tema tan menor, porque la cuestión impositiva puede llevarse hasta la mitad de las ganancias del desarrollador. Es positivo que se haya menor nivel de informalidad y es un cambio cultural fuerte que se le pide al sector. Creo que se va a lograr, pero por el momento hay mucha resistencia", explicó Tabakman a LPO.

"Y si bien va a ser más caro, la parte buena es que la demanda da lugar a que se avance en este sentido porque durante la construcción, el desarrollador puede pedirle al comprador una cuota mucho más baja", sintetizó el director de la EN Real Estate.