El mercado inmobiliario repuntó su actividad en la ciudad de Buenos Aires en los últimos doce meses porque la situación de atraso cambiario, dólar estable e inflación desacelerada abarató relativamente los metros cuadrados. Para los próximos meses el sector espera precios en dólares en alza, que la modalidad de venta se sostenga y que el próximo gobierno genere mejores condiciones para ampliar la oferta.

La incertidumbre se convirtió hace rato en una compañera indeseada del sector inmobiliario y es el primer punto que traen a cuenta todos los especialistas. El segundo punto es la expectativa por el cambio de gobierno: quienes más, quienes menos, todos coinciden en que el nuevo gobierno va a atacar la inflación y reducir la brecha cambiaria causada por el cepo, por lo que hay inversores a la expectativa.

El temor pasa por la devaluación. Tomás Marolda, secretario de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) recuerda en diálogo con LPO que con la devaluación del 300% en 2002, los precios se redujeron un 50% y permitieron la compra a muy buenos precios. No obstante aclara que esta reducción fue un promedio y que el mercado inmobiliario está segmentado y tiene “zonas blindadas como Recoleta y Belgrano en las que la caída fue solo del 5%”. 

En el 2002, con la devaluación del 300 por ciento, los precios se redujeron hasta un 50 por ciento, pero en las zonas "blindadas" como Recoleta y Belgrano sólo cayeron un 5 por ciento.

Marolda advierte que el primer efecto de una devaluación es la pérdida de capacidad adquisitiva y que va a llevar las cuotas de las hipotecas que actualmente rodan el equivalente a 5 alquileres a “tal vez 7 alquileres” y eso puede reducir el volumen de operaciones y quizás también los precios. Todo depende del segmento y de la magnitud de la devaluación.

Solo aquellos que creen que la devaluación será abrupta, esperan una baja moderada en los precios. La experiencia más cercana en este sentido es la de Brasil. A partir de la devaluación los precios de las propiedades subieron en promedio un 4% en reales lo que representó una caída cercana al 20% en dólares. Esta tendencia se observó en los mercados del interior con la devaluación de principios del año pasado. Es que eas propiedades están atadas más al peso por la estructura de costos de la construcción, que no depende tanto del valor de la tierra. Pero no en la Capital y el primer anillo del Conurbano, que tienen su lógica propia.

El futuro de los precios

Respecto de los precios en Capital Federal, el arquitecto Germán Gomez Picasso de Reporte Inmobiliario no ve “que cambien mucho después de las elecciones. Están relativamente estables, e incluso en alza.”, afirmó a LPO. Y explicó que lo determinante para la escasa flexibilidad de los precios a la baja son los costos: el de la tierra y el de la construcción. 

“Supongamos un barrio como Belgrano en el que la tierra impacta de mil a mil quinientos dólares en el costo de cada metro cuadrado, la devaluación solo afectaría a los costos en pesos, pero tampoco, porque la inflación y las subas salariales se comieron la devaluación del 2014 enseguida. Y mientras los costos sean crecientes en pesos, los precios de las propiedades no van a bajar”, concluyó. El trimestre pasado (abril-junio) el aumento fue del 2,7%, el del trimestre que concluye hoy fue del 3% y el acumulado en 12 meses fue del 7%.

Mauricio Macri con Rogelio Frigerio, que suena para su equipo económico.

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Coincide con él Agustín Walger, director Comercial de la División Desarrollos y Emprendimientos Inmobiliarios de Lepore Propiedades. En su opinión, la foto de acá a seis meses tiene distintas aristas. Los más conservadores deciden esperar, por eso también están frenadas las operaciones de inmuebles usados. “El que tiene una propiedad se quedó con los precios anteriores al cepo y no quiere desprenderse por menos de su casa y los que quieren garantizarse una renta moderada, a la vez que asegurar capital, optan por los cierres sobres departamentos terminados. La mayoría igual apuesta a aprovechar la oportunidad de poner pesos en una construcción de pozo porque los precios van a seguir subiendo.”, afirmó.

La recomendación para hoy es aprovechar la modalidad de boleto en dólares más cuotas en pesos, sobre todo si son más de 36 cuotas.

Los especialistas sostiene que hoy la modalidad de venta con un boleto y cuotas es para aprovechar en especial, si la cantidad de cuotas supera las 36. Pero a no engañarse. Las cuotas en pesos no son tan “en pesos”. Los boletos actualmente se venden en dólares desde el 35 hasta el 60% de la obra “porque el dueño del terreno quiere dólares y el dólar es uno”. El resto del precio de la obra en dólares se pesifica al tipo de cambio blue, se divide en 24 a 48 a cuotas ajustables según el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC). 

“Lo que la gente no siempre ve es que, además de la inflación en pesos, también hay inflación en dólares” asevera Walger. Algunos desarrollos de Lepore por ejemplo aun tienen cuotas fijas en pesos, pero la mayoría cada vez más están en dólares como las de Consultatio, la desarrolladora de Eduardo Constantini.

La oferta y el crédito

Desde el Consejo Profesional de Arquitectura (CPAU), el coordinador del Area de Desarrollo Inmobiliario, el arquitecto Mario Goldman aporta la información proveniente de las solicitudes de registro del CPAU que deben pedir los desarrolladores antes de comenzar unas nueva construcción. “Hay bastantes proyectos nuevos que dan cuenta de la reactivación de la inversión privada”, afirmó a LPO. Y aclaró que, aunque los pedidos de permisos estén, hay que ver si arrancan las obras o cuándo comienzan. Y aun así resta esperar que las obras se concluyan en 18 o 24 meses más adelante, por lo que “la oferta en los próximos meses va a seguir baja por lo que es esperable que los precios sigan subiendo.”

Aun así, estos precios crecientes no se ven convalidados por la demanda. “El comprador no sale a buscar activamente porque está lejos de poder afrontar gastos de esa magnitud", apuntó Goldman. Por eso, para Germán Gómez Picasso de Reporte Inmobiliario, la reactivación del sector depende en buena medida de la vuelta del crédito hipotecario privado de largo plazo -que no parece factible en el mediano plazo sin estabilización de la inflación y del tipo de cambio-. Y en esto coinciden Goldman, Marolda y Walger. Aunque esto es insuficiente para que la media de los asalariados puedan acceder a una vivienda en la Capital Federal por la distancia entre los salarios medios y el precio medio del metro cuadrado, sí acercaría al sector mejor pago a la vivienda propia.

Sergio Massa y Roberto Lavagna, que lideraría sus equipos económicos si llega al poder.

Sin embargo, Marolda explicó a LPO que venimos de un mercado deprimido por lo que hay una demanda contenida en espera de que en los próximos meses haya políticas tendientes a ese desahogo. Hasta ahora, la medida más relevante, en su opinión, fueron los CEDINES y agregó que hace falta crédito hipotecario que permita el acceso a la vivienda y la apertura del mercado inmobiliario –actualmente mayoritariamente reserva de valor-, ya que actualmente “no deja de ser para gente con un ingreso mensual muy alto.”

Es que actualmente, explica Goldman, el mercado inmobiliario responde a la lógica de refugio de valor y no la satisfacción de las demanda real de vivienda. “En ningún gobierno en la historia la propiedad inmobiliaria privada fue tocada, por lo que los ladrillos son el refugio de los ahorros en momentos de incertidumbre”, apuntó a LPO. Los desarrollos en los últimos años se han centrado en el segmento de los departamentos de uno y dos ambientes porque son lo que los inversores chicos pueden pagar.

Gomez Picasso agregó que la tendencia es a la dolarización del mercado porteño. “Solo el 11,4% de los departamentos de nuestro buscador están en pesos.” En el resto del país la pesificación alcanza al 80% de acuerdo a las estadísticas del buscador Zonaprop. Y allí es otra la historia.