La construcción privada atraviesa un escenario complicado a raíz del salto del 20% que dio el dólar en las últimas tres semanas que licuó la capacidad de compra de los créditos hipotecarios y disparó las cuotas de los que compran desde el pozo, además de encarecer los terrenos que usan los desarrolladores. 

Desde el 23 de abril el valor del dólar dio un salto del 20% y en lo que va del año acumula una suba del 31%, muy por encima de lo que subieron los salarios, las UVAs y el costo de la construcción. Y los terrenos están en dólares, aproximadamente a 1.000 dólares por metro cuadrado construible, por lo que, si como muchos especulan, el dólar vuelve a bajar de $25 tras el acuerdo con el Fondo Monetario Internacional, para los desarrolladores que compren ahora, no habrá sido el mejor negocio. 

Y como siempre en estos casos, la estrategia más sabia es esperar a que baje la espuma y se pueda tener algún certeza sobre cual será el precio de estabilización del dólar y el rango de la inflación.

Las señales son confusas: mientras el presidente del Banco Central, Federico Sturzenegger, afirmó que el dólar a $25 "está fuera de escala" y debería bajar; el ministro de Transporte, Guillermo Dietrich, lo defendió este viernes porque impulsa el turismo extranjero en el país. Ni hablar de que, cuando se disparó la corrida cambiaria, Carrió había asegurado que no había razones para que el dólar se mantuviera arriba de $23.

"Los proyectos que tenemos en marcha se van a terminar, pero ahora no es momento de iniciar nuevos, tomar riesgo a dos o tres años", explicó a LPO un desarrollador.

Los constructores quieren esperar a saber en que rango se estabilizará el dólar: Hoy las señales son confusas, Sturzenegger dijo que a 25 pesos está fuera de rango y debería bajar y Dietrich afirmó que es un valor fantástico para impulsar el turismo.

En el caso puntual de la Ciudad de Buenos Aires, la construcción enfrenta una dificultad adicional: los terrenos no tienen precio. Al no saberse cuánta va a ser la superficie construible a partir del Nuevo Código Urbanístico -que funcionarios porteños afirman que entrará en plena vigencia en el mes de noviembre-, se desconoce el precio de la tierra y no se están comenzando nuevos proyectos. Por ahora, los desarrollos se están mudando al Gran Buenos Aires.

Y las características de las construcciones también mutan: cuando crece la incertidumbre, el consejo es postergar los proyectos grandes y darle prioridad a los proyectos más breves y de salida rápida para el desarrollador. Y en este punto es crucial pensar en la reducción de costos para alcanzar a la demanda que compra con créditos en UVAs.

"Actualmente el 40% de las compra-ventas en la Ciudad y el Gran Buenos Aires son con créditos en UVA y por el momento esta demanda quedó retraída por la suba del dólar, va a ser cuestión de semanas antes de que interiorice. Lo que hay que entender es que de ahora en más van a ser menos los que van poder calificar a un crédito hipotecario: primero, porque con la suba de tasas de interés, el ingreso requerido es más alto; y segundo, porque el salto del dólar hace que los créditos rindan menos en dólares y los precios no van a bajar", aseguró a LPO el arquitecto y desarrollador Germán Gómez Picasso de Reporte Inmobiliario.

El diagnóstico del economista Matías Tombolini no difiere sustancialmente: "Este año se incrementó el valor del metro cuadrado en dólares. Si antes de la crisis cambiaria el salario real estaba ganándole a la inflación, ahora los sueldos en pesos quedaron estancados. Por lo tanto, aquellos que realicen hoy una operación de compraventa en el mercado inmobiliario deberían sentarse a acordar un dólar de referencia", aseguró en su paso por la ExpoConstruir.

Para el economista, "con una tasa a un 40% y el dólar a 24,80 pesos, se frizaron las operaciones inmobiliarias" y así detuvo al sector más dinámico de la economía en 2017.

Con una tasa al 40% y el dólar a 24,80 pesos, se congelaron las operaciones inmobiliarias y así se detuvo el sector más dinámico de la economía en el 2017, señaló el economista Matías Tombolini.

"Los precios llevan tres años subiendo al 10% anual en dólares. En el primer trimestre vimos que se desaceleraron un poco porque la demanda ya no crece con tanta fuerza, pero los créditos en UVAs van a seguir y los precios van a seguir en alza, principalmente porque los alquileres siguen subiendo, incluso bastante más que la inflación. El mercado hoy por entrar en un departamento te pide hoy 40% más que el año pasado. La experiencia de las últimas décadas muestra que la restricción de la demanda debe ser más fuerte para que los precios bajen. Solo lo vimos con el corralito y con el cepo en 2012", recordó Gómez Picasso.

Lo que también siguen subiendo son los costos de la construcción. Si las UVAs subieron 25,5% entre marzo de 2017 e igual mes de 2018, el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) subió 27,7% y en abril los costos sectoriales subieron 5,6% en Córdoba y 5,5% en la Ciudad de Buenos Aires. Y marzo comenzó con fuertes aumentos. A esto se suma el golpe de la reciente devaluación. Los sanitarios, por ejemplo, sufrieron una abultada remarcación esta semana. Y el hierro viene creciendo en precios a más del doble de la inflación.

GCBA

"Para la oferta no cambió nada. Los precios de la construcción en dólares estaban en un nivel récord y esta baja abre una ventana de menores costos, pero al ritmo que suben los materiales, se va a cerrar en menos de lo que demora un proyecto en concretarse", agregó Gómez Picasso.

"El tema es que hoy no se sabe cuanto vale un terreno y no sabes cuanto tiempo va a seguir así. No veo un escenario bueno para los desarrollos al costo para la gente que comparaba al costo en cuotas en pesos, la ventana de dólar alto y costos bajos en pesos va a durar muy poco tiempo. Las cuotas hoy en pesos son demasiado altas para cualquier comprador si uno piensa en desarrollos al costos", concluyó Gómez Picasso.